Valeur locative cadastrale : Qu’est-ce que c’est ? À quoi ça sert ?

Dans le domaine complexe de la fiscalité immobilière, la valeur locative cadastrale émerge comme un concept central dont la compréhension est essentielle pour tout propriétaire de biens immobiliers à la location. Avec ce guide complet, nous avons souhaité démystifier la valeur locative cadastrale en explorant en détail sa définition, les méthodes utilisées pour son calcul, ainsi que son rôle fondamental dans la fiscalité immobilière. Ainsi, nous examinerons les facteurs pris en compte lors de son estimation, son utilité concrète dans le contexte des impôts locaux et comment il est amené à évoluer.

 

 

Définition de la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale (VLC) représente le loyer théorique annuel qu’un logement serait susceptible de produire dans des conditions normales à une date de référence.

De fait, la VLC est une estimation basée sur les conditions du marché locatif, remontant au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties et au 1er janvier 1961 pour les propriétés non bâties. Pour les DOM hors Mayotte, la référence est fixée au 1er janvier 1975, et pour Mayotte, elle se base sur le marché au 1er janvier 2012.

Cette valeur locative est modifiée par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation décidés par les communes.

 

Comment est-elle calculée ?

Le calcul de la valeur locative cadastrale est basée sur une comparaison par rapport à un parc immobilier de référence, déterminé par commune.

Tout d’abord, il consiste à classer les biens par catégories, en fonction de leur nature, du nombre et de la qualité des équipements. Chaque catégorie est associée à un tarif au mètre carré, basé sur les loyers observés pour les locaux de référence.

Ensuite, la surface pondérée est obtenue en mesurant la superficie du local puis en appliquant des correctifs tenant compte des éléments suivants :

  • la superficie,
  • la catégorie,
  • l’entretien : de bon à mauvais,
  • la localisation géographique : plus elle est avantageuse, plus le coefficient est élevé,
  • l’étage où est situé l’appartement et s’il y a ou non un ascenseur dans l’immeuble,
  • les équipements : des mètres carrés sont ajoutés si le logement possède l’eau courante, l’électricité, le gaz, une salle de bain, une douche ou une baignoire, etc.
  • la présence de dépendances, bâties ou non.

Pour le détail des valeurs de chaque coefficient, vous pouvez consulter Code général des impôts, annexe III : II : Locaux d’habitation (Articles 324 D à 324 X)

Il faut savoir que la surface pondérée peut être amenée à varier, par exemple si vous effectuez des travaux d’agrandissement de votre logement, comme une terrasse ou une piscine.

De plus, le tarif au mètre carré est régulièrement revalorisé par les communes.

La valeur locative de chaque local est ensuite calculée en appliquant le tarif à sa surface pondérée.

Valeur locative = Tarif au mètre carré x Surface pondérée

 

Qui calcule la valeur locative ?

C’est le service des impôts que se charge du calcul de la VLC. Elle figure d’ailleurs sur votre avis d’imposition de taxe foncière.

 

À quoi sert la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale d’un bien sert de base d’imposition aux divers impôts locaux.

La taxe sur les logements vacants (TLV)

Elle concerne les propriétaires ou usufruitiers de logements à usage d’habitation non meublés et inoccupés depuis au moins 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition.

Il faut savoir qu’elle n’est pas concernée par la mesure de suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales.

De plus, elle est applicable dans les communes où l’accès au logement est difficile et où la demande excède largement l’offre, notamment pour les logements sociaux.

Enfin, le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par un taux d’imposition, égal à :

  • 17 % pour la première année où le bien devient imposable,
  • 34 % pour les années suivantes.

Le produit de la taxe sur les logements vacants bénéficie à l’Agence nationale de l’habitat.

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)

Une commune peut décider d’instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), si elle ne figure pas sur la liste des communes concernées par la TLV.

Dans ce cas, le bien immobilier doit être inoccupé depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

Par ailleurs, la THLV est calculée en multipliant la valeur locative par un taux d’imposition décidé au niveau de la commune.

Toutefois, il existe des exonérations possibles de TLV ou THLV, notamment si l’appartement ou la maison est inoccupé indépendamment de la volonté de son propriétaire.

La taxe d’habitation

La taxe d’habitation sur les résidences principales a été entièrement supprimée depuis le 1er janvier 2023.

Toutefois, elle reste due pour toutes les résidences secondaires.

Ce sont les collectivités locales qui votent chaque année le taux d’imposition à appliquer à la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances

Montant de la taxe d’habitation = Valeur locative cadastrale x Taux d’imposition

La taxe foncière

Il en existe deux sortes, la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) et la Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties (TFPNB).

Pour calculer le revenu cadastral, les services fiscaux appliquent un coefficient d’abattement de 50 % pour la TFPB et de 20 % pour la TFNB à la valeur locative cadastrale.

Cet abattement simule les frais et les charges du propriétaire pour l’entretien de la location et la vie quotidienne. Ainsi, il est censé tenir compte de frais comme les assurances, l’amortissement de l’emprunt éventuel ou les réparations.

Ensuite, l’administration fiscale réalise le calcul suivant :

Montant de la taxe foncière = (Valeur locative cadastrale – Abattement) x Taux d’imposition

 

Évolution de la valeur locative cadastrale

Elle est ajustée par les communes pour tenir compte des évolutions du marché de l’immobilier locatif et du contexte économique. De plus, elle peut évoluer au fil des années en fonction des changements au niveau du bâti, constatés par l’administration fiscale. Ces modifications sont les suivantes :

  • La construction d’un logement neuf.
  • Les modifications de volume ou de superficie : pour un bâtiment cela correspond à une extension ou une démolition, pour une parcelle non bâtie cela peut prendre la forme d’un phénomène naturel tel que l’érosion ou des travaux.
  • Les changements d’affectation : c’est un local commercial qui devient une habitation, pour un terrain, c’est un changement de culture.
  • Les travaux importants qui ne modifient pas la superficie ou le volume du bien : pour une maison ce sera l’installation d’équipements, l’aménagement de dépendances en pièces habitables.
  • Les changements dans l’environnement immédiat : aménagements urbains, infrastructures, etc.

Dans tous ces cas, la valeur locative cadastrale sera revue à la hausse ou à la baisse, selon que les modifications affectent positivement ou négativement les occupants.

 

Comment faire modifier la valeur locative ?

Vous pouvez obtenir une révision ou une nouvelle évaluation de la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier en déclarant toutes les transformations réalisées.

En ce qui concerne les nouvelles constructions, les modifications de superficie ou de volume et les changements d’affectation, ils doivent être déclarés. La déclaration est effectuée par le propriétaire, auprès du service des impôts fonciers, dans les 90 jours de fin des travaux.

Pour les travaux et les modifications d’environnement extérieur, il n’y a pas d’obligation déclarative, principalement car les communes auront déjà remonté l’information.

 

Récapitulatif des points clés : La valeur locative cadastrale

  • Elle représente le loyer théorique annuel d’un bien à une date donnée, obtenu en multipliant la surface pondérée par le tarif au mètre carré.
  • La tarif au mètre carré est calculé par commune pour un parc immobilier de référence, en fonction du marché immobilier locatif et classé par catégories. Ces catégories tiennent compte de la qualité et de la localisation du bien.
  • La surface pondérée est la superficie du bien pondérée par des coefficients tenant compte des équipements du local, de la superficie, de l’état d’entretien, de la situation géographique et du confort.
  • La valeur locative sert de base d’imposition pour divers impôts locaux tels que la taxe d’habitation, la taxe sur les logements vacants et la taxe foncière.
  • Elle subit des ajustements réguliers, influencés par des facteurs économiques, législatifs et immobiliers.

 

Conclusion

La valeur locative cadastrale représente un élément fondamental dans la fiscalité immobilière française. Comprendre les mécanismes de calcul ainsi que les facteurs qui influent sur son évolution est impératif pour tout propriétaire de bien immobilier. En servant de base d’imposition pour divers impôts locaux, cette valeur impacte directement la charge fiscale. À présent vous disposez de toutes les clés pour comprendre comment elle est calculée, comment elle évolue et que faire si vous apportez des changements à votre bien immobilier. Pour les propriétaires, cela peut aussi vous aider à évaluer la rentabilité de votre investissement pour un logement en location.

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