VEFA : Qu’est-ce que la vente en l’état futur d’achèvement ?

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) constitue une modalité d’acquisition immobilière à part entière. En effet, il permet d’acquérir un bien neuf non construit et offre aux acquéreurs la possibilité de personnaliser leur lieu d’habitation. Cependant, cette démarche s’accompagne de procédures, de droits et de devoirs bien définis pour les parties prenantes. À travers cet article, nous nous pencherons sur les différents aspects de cette démarche, depuis la signature du contrat de réservation jusqu’aux garanties post-livraison. Notre objectif est de vous fournir un guide détaillé, éclairant les contours de la VEFA, pour vous permettre de prendre des décisions en toute connaissance de cause.

 

 

Qu’est-ce que la VEFA ?

La Vente en l’État Futur d’Achèvement, couramment abrégée VEFA, est une forme d’achat immobilier où l’acquéreur investit dans un bien encore en construction. Elle donne lieu à la signature d’un contrat de réservation chez le notaire ou bien de manière privée. Dans ce cadre, l’acheteur devient d’abord propriétaire du sol puis du bien au fur et à mesure que celui-ci est construit. Enfin, il est régi par le Code de la Construction et de l’Habitation.

 

Quels sont les avantages de la VEFA pour les acheteurs ?

En tant qu’acheteur, vous disposez de nombreux avantages :

  • Les possibilités de personnalisation : Vous avez l’opportunité de choisir des options, comme les peintures, les sols ou les équipements.
  • Les paiements échelonnés : Le règlement s’effectue au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
  • Une couverture en cas de problème : Cette démarche inclut des assurances vous couvrant face aux défauts de conception et de réalisation.
  • Des frais de notaire réduits : C’est le cas pour tous les logements neufs. Les droits de mutation sont plus faibles que pour l’ancien.
  • Une réduction de TVA à 5,5% sous conditions : Vous devrez occuper le bien au minimum 10 ans en résidence principale. De plus, il existe un plafond de ressources et le logement doit se situer dans une des zones ANRU (Aménagement et Rénovation Urbaine). Enfin, les prix de vente sont plafonnés.
  • Des avantages fiscaux et le prêt à taux zéro : Outre la possibilité de bénéficier du prêt à taux zéro, elle donne vous droit à l’exonération de deux ans de taxe foncière et des économies d’impôts pour l’investissement locatif (Pinel, Duflot, LMNP, etc.).

 

Quels sont les risques de la VEFA ?

Acheter un bien immobilier qui n’a pas encore été construit présente :

  • Des risques liés au chantier : Retards dus aux mauvaises conditions météorologiques, à des problèmes de matériaux, etc.
  • Des risques techniques : Problèmes de malfaçons ou non-respect des normes de qualité.
  • Des risques que le logement ne soit pas achevé : Faillite du promoteur ou difficultés économiques pouvant impacter la réalisation du projet.

 

Qui peut acheter en VEFA ?

Ce type d’achat s’adresse à toute personne souhaitant acquérir un bien immobilier pendant qu’il est construit ou avant la mise en chantier. Le logement peut être un appartement ou une maison.

 

Comment se passe un achat en VEFA ?

Voici les étapes :

  • signer le contrat de réservation.
  • verser le dépôt de garantie.
  • obtenir les financements.
  • signer de l’acte authentique de vente.
  • régler les appels de fonds.
  • acter la livraison.

 

Étape 1 : La signature du contrat de réservation

Cette étape n’est pas obligatoire mais elle est tout de même fortement conseillée.

En effet, ce document détermine les conditions de la transaction et détaille :

  • la description du bien (surface, localisation, équipements, matériaux utilisés, etc.).
  • le prix de vente et les conditions de révision éventuellement.
  • les délais de construction et de livraison, avec un planning prévisionnel.
  • les modalités de paiement.
  • le recours au prêt (montant, organisme, condition suspensive d’obtention du crédit).
  • la date à laquelle l’acte de vente définitif sera signé.
  • le montant du dépôt de garantie et les conditions de récupération en cas de renoncement de l’achat.
  • les conditions d’exercice du droit de rétractation de 10 jours dont vous disposez.
  • les pénalités éventuelles de retard de livraison du logement.

Vous vous engagez à acquérir le bien aux conditions définies, tandis que le vendeur s’oblige à le construire conformément aux spécifications énoncées.

 

Étape 2 : Quel est le montant maximal d’un dépôt de garantie dans le cadre d’une VEFA ?

Le vendeur peut vous demander de verser une certaine somme pour valider la réservation du logement. Celle-ci dépend de la durée des travaux. Elle est de 5% du prix total s’ils durent moins d’un an, 2% s’ils durent entre un et deux ans. En revanche, si la durée du chantier dépasse deux ans, aucun dépôt de garantie n’est exigible.

Par ailleurs, le vendeur devra le rembourser dans un délai de trois mois s’il existe de trop grandes différences de prix entre le contrat de réservation et l’acte de vente ou si votre demande de prêt est refusée.

 

Étape 3 : L’obtention du financement

Pour financer votre projet, plusieurs options s’offrent à vous. Outre le prêt immobilier classique, n’hésitez pas à vérifier si vous avez droit aux dispositifs de financement, comme le PTZ (prêt à taux zéro) ou d’autres prêts aidés.

Ainsi, vous devrez constituer un dossier complet et fournir toutes les pièces nécessaires aux banques et aux organismes de crédits. Plus votre profil est solide, plus les modalités de remboursement vous seront favorables (taux d’intérêt, assurance, etc.). Un conseil : comparez les offres et assurez-vous de bénéficier des conditions les plus avantageuses avant de vous engager.

 

Étape 4 : La signature du contrat de vente définitif

L’acte authentique de vente confirme les éléments énoncés dans le contrat de réservation. Par ailleurs, le vendeur doit fournir les justificatifs de Garantie Financière de remboursement (GFR) ou de Garantie Financière d’Achèvement des travaux (GFA).

La présence du notaire est impérative lors de la signature de l’acte authentique. Il s’assurera de la présence de tous les justificatifs et documents nécessaires, comme le règlement de copropriété, si le logement est situé dans un immeuble ou un lotissement.

 

Étape 5 : Les appels de fonds

Le vendeur émet des appels de fonds à différents stades du chantier, souvent liés à son avancement. Suivre attentivement ces échéances permet de vous assurer que le projet progresse de façon régulière. Les versements s’échelonnent de la manière suivante :

  • 35 % du prix total lorsque le constructeur a achevé les fondations.
  • 35 % du prix total à la mise hors d’eau.
  • 25 % du prix total à l’achèvement des travaux.

Les 5% restants sont versés à la remise des clés, si l’acheteur n’a pas émis de réserve et qu’il considère le logement conforme au contrat.

 

Les garanties liées à la construction en cours

Pendant la phase de construction, vous bénéficiez de deux couvertures qui s’excluent mutuellement :

  • La Garantie Financière de Remboursement (GFR) : La caution s’engage à rembourser les versements effectués par l’acquéreur.
  • La Garantie Financière d’Achèvement des travaux (GFA) : La caution effectue les versements restants pour terminer le chantier et livrer le logement.

En général, ce garant est soit un établissement bancaire, soit une compagnie d’assurance.

 

Étape 6 : La livraison

Cette dernière étape tant attendue officialise la fin du chantier. En tant, qu’acquéreur, vous effectuerez alors une inspection minutieuse pour vous assurer que le bien correspond aux attentes définies dans le contrat. Vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel.

Dans le procès-verbal de livraison doivent figurer les réserves sur :

  • les malfaçons constatées.
  • les défauts de conformité observés.
  • les travaux de finition qui restent à exécuter.

En cas de réserves, il est possible de verser le solde de 5% du prix de vente soit auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, soit chez le notaire. Cette somme sera ensuite remise au vendeur à la levée des réserves.

Une fois toutes ces étapes validées, le bien vous est officiellement remis.

Enfin, sachez que selon la loi, l’acquéreur dispose d’un mois supplémentaires pour lister les malfaçons qui n’auraient pas été constatées dans le procès-verbal. Un état des lieux doit être envoyé au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci dispose d’un an pour réaliser les travaux nécessaires. Passé ce délai, vous devrez vous tourner vers la justice pour obtenir gain de cause.

 

Les garanties associées à la VEFA après livraison

Une fois la visite finale effectuée, diverses assurances entrent en jeu pour protéger vos intérêts après la remise des clés. Dans tous les cas, vous devrez notifier le vendeur avec une lettre recommandée avec accusé de réception. S’il ne réalise pas les travaux, alors vous pourrez faire appel à un médiateur puis à la justice.

La garantie des vices apparents ou défauts de conformité apparents

Elle s’applique immédiatement après la livraison et concerne les défauts visibles sans nécessité d’expertise approfondie. Si des vices apparents sont constatés dans les mois qui suivent la remise des clés, l’acheteur est en droit de demander au promoteur une intervention pour les corriger.

La garantie de parfait achèvement

Elle intervient dans les mois suivants et couvre l’ensemble des malfaçons ou des défauts constatés. Ainsi, elle impose au vendeur l’obligation de remédier aux non-conformités signalées par l’acquéreur, sans frais supplémentaires.

La garantie biennale

S’étendant sur une période de deux ans, elle concerne les éléments d’équipement dissociables du bien (ballon d’eau chaude, etc.). En cas de dysfonctionnement ou de vice affectant ces éléments, vous pouvez solliciter une prise en charge des réparations auprès du promoteur.

La garantie décennale

D’une durée de dix ans, elle vise à protéger l’acquéreur contre d’éventuels dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. En effet, elle couvre les malfaçons graves susceptibles d’affecter la stabilité ou la sécurité du bâtiment. Durant cette période, le vendeur demeure responsable des réparations nécessaires sur les éléments indissociables du bien (portes, fenêtres, toiture, canalisation, plafond, etc.).

 

Comment annuler une vente en VEFA ?

Il existe de nombreuses options pour procéder à l’annulation :

  • Étudiez le contrat de réservation : Examinez attentivement les clauses figurant dans ce document. Il peut contenir des dispositions spécifiques concernant les conditions d’annulation et les éventuelles pénalités.
  • Vérifiez les délais de rétractation : Dans ce cadre, vous disposez d’un délai de rétractation légal. Ce délai est généralement de 10 jours à compter de la signature du contrat de réservation. Durant cette période, vous pouvez vous rétracter sans fournir de motif particulier et sans encourir de pénalités.
  • Invoquez des motifs légitimes : Si le délai de rétractation est dépassé, l’annulation peut être envisagée en cas de motifs légitimes, tels que des problèmes de financement, des imprévus personnels ou des retards importants dans la construction. Ces motifs doivent être clairement énoncés et prouvés. De plus, ces informations figurent dans le contrat de réservation et dans l’acte authentique de vente.
  • Veillez à ce que votre lieu d’habitation soit parfait : Si des vices apparents ou des non-conformités sont constatés une fois le logement livré, vous avez des recours. Le constructeur doit souscrire des assurances de parfait achèvement, biennales et décennales.
  • Notifiez de façon formelle au promoteur : Vous devez obligatoirement informez le vendeur par écrit de votre intention d’annuler la transaction en exposant clairement les motifs de cette décision. Utilisez une lettre recommandée avec accusé de réception pour avoir une preuve écrite de votre demande.
  • Négociez à l’amiable avec le promoteur : Certains promoteurs peuvent être ouverts à des arrangements amiables, comme le remboursement partiel des sommes versées ou la réalisation de travaux complémentaires.
  • Les recours juridiques : Si une annulation à l’amiable n’est pas possible, envisagez des recours juridiques. Pour cela, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier pour évaluer la validité de votre demande et les démarches légales à suivre.

 

Récapitulatif des points clés : La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)

  • C’est l’achat d’un bien immobilier sur plan avant ou pendant sa construction.
  • Le processus comprend l’établissement du contrat de réservation, le versement du dépôt de garantie, l’obtention du financement, la signature du contrat de vente définitif, les appels de fonds pendant la construction, et enfin, la livraison du bien.
  • Après la livraison, l’acquéreur bénéficie de garanties des vices apparents, de parfait achèvement, biennale et décennale.
  • Annuler la transaction peut se faire dans le respect des délais de rétractation ou en cas de motifs légitimes, moyennant une notification formelle au promoteur et éventuellement des recours juridiques.

 

Conclusion

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) représente une approche différente de l’achat dans l’ancien et offre aux acheteurs une opportunité d’investir dans un bien avant même sa construction. À travers cet article, nous avons exploré en détail les rouages de cette transaction, des démarches pour réserver le logement à la remise des clés. Que vous envisagiez votre premier achat en VEFA ou que vous souhaitiez approfondir vos connaissances, ce guide complet vise à vous munir des informations nécessaires pour signer avec confiance. Nous espérons que ces connaissances vous seront utiles pour éviter les pièges et réussir votre achat immobilier.

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