Plus-value immobilière : Comment calculer son montant ?

La plus-value immobilière est un concept clé dans le domaine de l’immobilier, et sa compréhension est essentielle pour maximiser vos bénéfices lorsque vous vendez un bien. Dans ce guide, nous vous guiderons à travers les différentes étapes nécessaires pour la calculer, en tenant compte des éléments à considérer, des méthodes de calcul et de la fiscalité. Nous vous fournirons des explications détaillées, des exemples pratiques et des conseils pour vous aider à naviguer dans ce processus parfois complexe. Que vous soyez un propriétaire envisageant de vendre votre bien ou simplement curieux d’en comprendre les mécanismes, ce guide vous permettra tout savoir sur la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier.

 

 

La plus-value immobilière c’est quoi ?

C’est un concept essentiel à comprendre lorsqu’on s’intéresse à l’achat, à la vente ou à la construction d’un bien immobilier. Il s’agit d’un terme qui désigne la différence positive entre son prix de vente et son prix d’acquisition initial. Autrement dit, c’est le gain réalisé lors de la cession d’un bien.

Ce bénéfice peut provenir de divers facteurs, tels que l’augmentation de la valeur du bien au fil du temps, les améliorations ou les travaux effectués, ou encore l’emplacement géographique qui deviendrait plus attractif. Lorsque vous vendez, il est important de connaître son montant afin de déterminer la fiscalité à laquelle vous serez soumis. En effet, en fonction de la durée de détention du bien et de votre situation fiscale, vous pourriez être soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières. Cependant, il existe des exemptions et un système d’abattement qui peuvent réduire la charge fiscale.

 

Les éléments à comptabiliser pour le calcul de la plus-value immobilière

La valeur nette s’obtient en combinant plusieurs éléments dont voici le détail.

Le prix d’acquisition corrigé

Il correspond à ce que vous avez payé lorsque vous êtes devenu propriétaire. Il englobe non seulement la somme versée au vendeur pour acheter votre bien, mais aussi les frais associés. Ces frais peuvent inclure les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement, etc. Il est primordial de conserver les justificatifs de ces frais afin de pouvoir les déduire. Toutefois, il est aussi possible de choisir un pourcentage forfaitaire de 7,5% du prix d’achat.

Les dépenses pour travaux et améliorations réalisés sur le bien

Il s’agit des dépenses engagées pour construire, rénover, agrandir ou améliorer le bien au cours de votre période de détention. Ces travaux peuvent inclure la rénovation de la cuisine ou de la salle de bains, l’isolation, l’installation de nouvelles fenêtres, etc. En outre, vous avez peut-être dû régler des frais pour des travaux de voirie, de réseaux ou de distribution, imposés par les collectivités territoriales dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme.

Il est essentiel de conserver les factures et les justificatifs, car tout cela peut être déduit, à condition de détenir le bien depuis plus de 5 ans. Il est aussi possible de choisir un pourcentage forfaitaire de 15% du prix d’achat.

Le prix de vente corrigé

Il correspond à ce que vous avez reçu au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire, minoré de certains frais. Ces derniers comprennent notamment les frais des diagnostics obligatoires et éventuellement la commission de l’agence immobilière, si elle est à votre charge. Là encore, nous vous encourageons vivement à conserver les justificatifs en cas de besoin.

 

La méthode de calcul de la plus-value immobilière

Voici les principales étapes pour calculer l’assiette imposable retenue par l’administration fiscale.

Calcul de la valeur brute

Pour cela, la formule est la suivante :

Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition

Les réductions possibles

Après avoir calculé cette valeur, il est possible de réduire l’assiette d’imposition. D’une part, il existe un système d’abattement en fonction de la date à laquelle vous avez acheté le bien. Plus elle est éloignée, plus la réduction sera importante. Comme nous l’avons vu précédemment, vous pouvez aussi soustraire un certain nombre de frais et de dépenses occasionnées par l’achat et la cession du bien ainsi que sa rénovation.

Calcul de la valeur nette

Une fois les déductions appliquées, vous obtenez l’assiette imposable. Il s’agit du montant final sur lequel vous serez imposé. Pour le déterminer, la formule est la suivante :

Plus-value nette = Plus-value brute – Montants déduits

Si cette valeur est négative, alors vous êtes en moins-value, c’est-à-dire que vous avez subi une perte et vous ne serez donc pas imposé. En revanche, si le résultat obtenu est positif, alors il représente le montant sur lequel vous serez potentiellement imposé.

Il est important de noter que les règles fiscales peuvent varier en fonction de nombreux critères (si vous y habitez à l’année ou non, si vous êtes un particulier ou que vous détenez le bien au travers d’une société, etc.) et de votre situation fiscale spécifique. Nous vous conseillons vivement de consulter un professionnel dans ce domaine ou un conseiller fiscal pour obtenir des informations précises et à jour sur les déductions applicables à votre cas.

 

Le régime d’imposition de la plus-value immobilière

Il est essentiel de connaître le régime fiscal auquel vous serez soumis pour gérer efficacement votre transaction et optimiser vos gains. À présent, voyons ensemble les principes fondamentaux du régime d’imposition qui s’applique. Dans les lignes qui vont suivre, nous avons retenu les taux s’appliquant aux particuliers. À noter que le régime d’imposition est identique pour les associés d’une Société Civile Immobilière (SCI), au prorata de leurs parts dans la société.

L’impôt sur les plus-values immobilières

En France, la plus-value immobilière est soumise à la fois à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Le taux d’imposition sur le revenu est de 19% et les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.) s’élèvent à 17,20% à l’heure actuelle, en 2023.

Une taxe spécifique sur les terrains

Les terrains déclarés en zone constructible sont soumis à une taxe spécifique. Cette taxe est égale à 5 % de la plus-value comprise entre 10 et 30 fois le prix d’acquisition et à 10 % de la plus-value dépassant 30 fois cette somme.

Toutefois, il existe un abattement à partir de la date à laquelle le terrain a été déclaré constructible :

Avant la 9ème année : 0%

De la 9ème à la 17ème année : 10% par an

A partir de la 18ème année : Vous êtes exonéré

Une taxe additionnelle pour les plus-values immobilières de plus de 50 000 euros

En France, pour les biens ayant dégagé un bénéfice supérieur à 50 000 euros, il existe un impôt supplémentaire qui varie de manière progressive, entre 2 et 6%. Ce pourcentage est appliqué en supplément, sur l’assiette imposable.

Les régimes d’exonération de plus-value immobilière 

Pour favoriser l’accession à la propriété, les autorités fiscales ont mis en place des régimes spécifiques. Voici la liste des cas d’exemption :

  • S’il s’agit de vendre sa résidence principale,
  • Si c’est la première cession d’un logement secondaire ou un investissement locatif et que les bénéfices sont destinés à l’achat ou la construction d’une résidence principale,
  • Si les vendeurs sont des personnes âgées ou invalides non imposables,
  • Si la durée de détention du bien cédé est supérieure à 30 ans,
  • S’il s’agit de la cession d’un logement en France de non résidents,
  • Si la valeur du bien est inférieure à 15 000 €,
  • S’il s’agit d’opérations bien spécifiques (expropriation, partages, cessions à destination de logements sociaux, zone tendue, etc.).

Dans ce cas, vous devrez remplir la case spécifique (3VW) de la déclaration de revenus n°2042-C, avec la somme correspondante.

Les régimes d’abattement

Pour le cas général, des taux progressifs peuvent s’appliquer en fonction de la durée de détention.

Voici l’abattement applicable pour l’impôt sur le revenu :

Jusqu’à 5 années : 0% par an

De la 6ème à la 21ème année : 6% par an

A la 22ème année révolue : 4%

Au-delà de 22 ans : Vous êtes exonéré

Voici l’abattement applicable pour les prélèvements sociaux :

Jusqu’à 5 années : 0% par an

De la 6ème à la 21ème année : 1,65% par an

A la 22ème année révolue : 1,6%

De la 23ème à la 29ème année : 9% par an

Au-delà de 30 ans : Vous êtes exonéré

C’est le notaire qui se chargera de toutes les formalités pour vous au moment de la transaction. Cependant, vous devrez tout de même remplir la case 3 VZ de la déclaration de revenus 2042-C avec le montant de la plus-value immobilière imposable.

Nous vous recommandons vivement de consulter un professionnel dans le domaine, comme un conseiller fiscal pour obtenir des informations précises et à jour sur les régimes fiscaux, les taux et les cas particuliers applicables à votre situation personnelle.

Pour plus de détails, vous pouvez consulter le site des Impôts : https://www.impots.gouv.fr/particulier/je-vends-un-bien-immobilier .

 

Cas pratiques et exemples de calculs de plus-value immobilière

À présent étudions quelques cas pratiques avec des exemples chiffrés pour illustrer notre propos.

Exemple 1 : Vente d’une résidence principale

Imaginons que vous vendiez votre maison pour une valeur de 300 000 €. Vous l’avez achetée il y a 10 ans à 200 000 €, incluant des frais de 10 000 €. Vous n’avez effectué aucune rénovation ni amélioration sur le bien.

Dans ce cas, la plus-value brute serait de 100 000 euros (300 000- 200 000). Étant donné qu’il s’agit de votre résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération totale et vous devrez inscrire cette somme dans votre déclaration l’année suivante.

Exemple 2 : Cession d’un bien locatif

Supposons que vous vendiez un bien locatif pour un montant de 430 000 € tout compris. Vous l’avez acheté il y a 8 ans pour la somme de 250 000 €, incluant des frais de 15 000 €. Au cours de votre période de détention, vous avez effectué des travaux de rénovation pour une somme totale de 30 000 €, pour lesquels vous pouvez fournir les justificatifs.

Dans ce cas, la plus-value brute serait de 150 000 euros (430 000 – 30 000 – 250 000). En appliquant les abattements progressifs, vous bénéficieriez de 5 x 0% + 3 x 6% soit 18%.

La plus-value nette serait alors de 123 000 euros (150 000 – (18% x 150 000)). Vous serez donc soumis à la fiscalité relative aux plus-values immobilières élevées.

Vous devrez donc verser 19% x 123 000 + 3% x 123 000 = 27 060 €.

Par ailleurs, vous serez aussi soumis aux prélèvement sociaux. En appliquant le système d’abattement progressif, vous bénéficieriez de 5 x 0% + 3 x 1,65% soit 4,95%.

La plus-value nette serait alors de 142 575 euros (150 000 – (4,95% x 150 000)).

Vous devrez donc aussi verser 142 575 x 17,20% = 24 523 €.

Exemple 3 : Cession d’un terrain à bâtir

Imaginons que vous vendiez un terrain à bâtir pour un montant de 150 000 € qui vient juste d’être classé en zone constructible. Vous l’avez acquis il y a 5 ans pour 110 000 €, incluant des frais de 8 000 €. Vous avez laissé le terrain tel quel, moyennant l’entretien courant. Dans ce cas, la plus-value brute serait de 40 000 euros (150 000 – 110 000). Etant donné qu’elle est inférieure à 10 fois le prix d’acquisition, alors, vous n’êtes pas redevable de la taxe relative aux terrains récemment classés en zone constructible.

Par ailleurs, vous ne bénéficiez d’aucun abattement. Par conséquent, vous devrez verser (19% + 17,20%) x 40 000 soit 14 480 euros d’impôts.

Ces exemples illustrent comment calculer la plus-value immobilière dans différents contextes. Il est important de noter que les montants utilisés dans ces exemples sont fictifs et que les taux peuvent varier en fonction de l’évolution de la règlementation fiscale en France.

 

Nos conseils pour optimiser votre plus-value immobilière

L’imposition est une chose, obtenir le maximum d’argent lorsque vous vendez votre bien en est une autre. Voici quelques conseils pour dégager le plus de bénéfices possibles.

Préparer son bien avant de le mettre sur le marché

Avant de mettre votre bien sur le marché, il est préférable d’effectuer une évaluation complète de son état et de prévoir d’éventuelles rénovations et rafraîchissements pour le rendre plus attractif. Cela peut inclure des réparations mineures ou de la décoration pour le remettre au goût du jour. En dépensant peu, vous pouvez augmenter la valeur perçue du bien et ainsi revoir votre estimation à la hausse lors de la vente. Toutefois, il est nécessaire d’évaluer les coûts et de les comparer à l’impact potentiel sur la valeur du bien avant de vous lancer.

Analyser le marché immobilier avant de vendre

Une bonne compréhension du marché immobilier local est essentielle pour optimiser sa plus-value. Avant de fixer le prix de vente, il est recommandé d’effectuer une analyse approfondie des biens similaires vendus dans la région. Cela vous permettra de positionner votre bien de manière compétitive sur le marché et de réaliser la meilleure transaction possible. En tenant compte des tendances du marché, des offres concurrentes et des caractéristiques uniques de votre bien, vous pourrez réaliser une estimation au plus juste.

Recourir à un professionnel pour s’occuper de la transaction

Engager un professionnel peut se révéler judicieux pour améliorer votre rentabilité. En effet, les agents immobiliers et les mandataires immobiliers possèdent une connaissance approfondie du marché, des compétences en négociation et une expérience dans la vente de biens immobiliers. Ils peuvent vous aider à réaliser une estimation au plus près de la réalité pour votre bien, à mettre en valeur ses points forts, à le promouvoir efficacement et à atteindre un public plus large d’acheteurs potentiels. Leur expertise peut vous permettre d’augmenter vos bénéfices, tout en bénéficiant d’un accompagnement professionnel tout au long du processus.

 

Récapitulatif des points clés : Comment calculer la plus-value d’un bien ?

Pour faciliter votre compréhension et vous aider à retenir les informations importantes sur la plus-value immobilière, voici un récapitulatif des points clés abordés dans ce guide :

  • Elle représente la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat.
  • Pour calculer le prix corrigé, vous devez prendre en compte le prix d’acquisition ou de vente du bien, les frais occasionnés par la transaction (actes notariés, agence, architecte, diagnostics obligatoires, etc.), ainsi que les rénovations et améliorations réalisés sur le bien.
  • Il est possible de réduire voire d’annuler l’assiette imposable, en fonction de la durée de détention du bien, du type de transaction (résidence principale, bien locatif, terrain à bâtir, etc.) et de la situation fiscale du propriétaire.
  • Le calcul de la plus-value nette s’obtient en déduisant les abattements et réductions du montant brut.
  • L’impôt sur les plus-values immobilières est de 19% et les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,20%. Il existe une fiscalité exceptionnelle sur les valeurs supérieures à 50 000 €.
  • Il est essentiel d’analyser le marché immobilier local avant de fixer le prix de vente, afin de positionner votre bien de manière compétitive.
  • Quelques rénovations mineures peuvent augmenter la valeur perçue du bien et ainsi optimiser les gains.
  • Faire appel à un professionnel dans ce domaine peut vous apporter une expertise précieuse tout au long de la transaction, de l’estimation de votre bien, de sa promotion, des visites, des négociations, jusqu’à la signature de l’acte authentique.

 

Conclusion

Comprendre et calculer la plus-value est essentiel pour toute personne qui envisage de vendre un bien immobilier. Suivez les différentes étapes de calcul et en prenant en compte les éléments clés tels que les sommes versées au moment de l’achat et de la cession, les dépenses réalisées, les systèmes d’abattement et d’exemption. De cette manière, vous pourrez déterminer l’assiette imposable et choisir le bon moment pour vous lancer. Cependant, nous tenons à attirer votre attention sur le fait que les règles fiscales peuvent varier en fonction de votre situation personnelle et des lois en vigueur. Par conséquent, nous vous recommandons vivement de consulter un professionnel dans ce domaine ou un conseiller fiscal afin de bénéficier d’un accompagnement personnalisé et de conseils adaptés à votre cas. En suivant ces conseils et en vous entourant des bonnes ressources, vous pourrez maximiser votre plus-value immobilière et tirer pleinement parti de votre investissement.

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