Usufruit : Qu’est-ce que c’est ?

L’usufruit est un concept fondamental dans le domaine de l’immobilier. Que vous soyez un futur propriétaire, un héritier ou simplement curieux d’en apprendre davantage sur cette manière de transmettre son patrimoine. Au fil de cet article, nous aborderons les différents aspects de cette notion, les droits et devoirs des différentes parties prenantes, ainsi que les avantage et les inconvénients pour chacune. Notre objectif est de vous fournir une compréhension claire et complète de l’usufruit, afin que vous puissiez prendre des décisions en matière de gestion patrimoniale. Nous vous invitons donc à explorer les subtilités de l’usufruit pour mieux appréhender ses implications et ses opportunités.

 

 

La définition de l’usufruit

Cette notion est définie dans les articles 578 à 581 du Code Civil. Au fil des articles, sont détaillés les droits (articles 582 à 599) et les obligations (articles 600 à 616) du bénéficiaire. Puis, le Code Civil détermine les cas où il se termine (articles 617 à 624). Vous pouvez consulter le détail des articles sur le site de Legifrance.

En bref, il s’agit d’une division du droit de propriété, aussi appelée démembrement, en un usufruit et la nue-propriété. Le premier est la possibilité de jouir du bien, à condition d’en assurer l’entretien. La seconde consiste à disposer d’un bien sans pouvoir l’utiliser.

Qui peut bénéficier d’un usufruit ?

En règle générale, il intervient dans le contexte d’une succession ou d’une donation.

Dans le cadre d’une succession, le conjoint survivant peut se le voir accorder sur les biens du défunt, tels que la résidence principale, tout en préservant la nue-propriété pour les enfants ou d’autres héritiers. Cette situation assure une sécurité financière au conjoint survivant, lui permettant ainsi de continuer à utiliser et à jouir des biens du couple de manière temporaire, souvent jusqu’à son décès ou son remariage.

Par ailleurs, il existe d’autres cas de figure qui permettent d’en bénéficier. Par exemple, si un enfant mineur reçoit un bien immobilier en héritage, alors ses parents peuvent bénéficier de l’usufruit jusqu’à ses 16 ans. De plus, des biens immobiliers peuvent être soumis à un partage entre époux, entre membres d’une famille ou avec d’autres proches, comme lors d’une donation avec réserve d’usufruit. Le donateur transmet alors la nue-propriété au bénéficiaire.

La durée de l’usufruit

Dans tous les cas, il s’agit d’une jouissance temporaire. En effet, sa fin est généralement prononcée au moment du décès de l’usufruitier ou lorsque le nu-propriétaire atteint ses 16 ans, mettant ainsi fin au démembrement. Par ailleurs, il peut être établi pour une période limitée, par exemple, dans le cadre d’une convention spécifique.

Les biens immobiliers concernés par l’usufruit

Cette stratégie patrimoniale peut s’appliquer à différents types de biens immobiliers tels qu’une maison, un appartement, un commerce, un terrain ou un immeuble. De plus, ils peuvent être en indivision, c’est-à-dire appartenir à l’ensemble des héritiers, dans le contexte d’une succession.

Comment se calcule la valeur de l’usufruit ?

Elle est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier et la valeur vénale du bien. Qu’il s’agisse d’un conjoint survivant ou d’une personne effectuant une donation de son vivant, le principe est le même.

La valeur vénale du bien correspond à sa valeur sur le marché immobilier au moment de la rédaction de l’acte de donation ou de la date de décès de l’époux.

Ensuite, un barème fiscal est appliqué pour calculer la répartition de la valeur du bien entre les deux parties. Il est établi en fonction de l’âge de l’usufruitier et voici la quote-part de ce dernier :

Moins de 21 ans révolus : 90%

De 21 ans à 30 ans : 80%

De 31 ans à 40 ans : 70%

De 41 ans à 50 ans : 60%

De 51 ans à 60 ans : 50%

De 61 ans à 70 ans : 40%

De 71 ans à 80 ans : 30%

De 81 ans à 90 ans : 20%

Plus de 91 ans révolus : 10%

Par exemple, si une personne de 45 ans donne à son fils de 20 ans sa maison avec réserve d’usufruit, alors sa quote-part est de 60% et celle de son fils est donc de 40%.

Ce barème permet notamment de calculer le montant des taxes de publicité foncière et les honoraires du notaire en cas de donation, succession, vente, etc. Ainsi, les taxes ne sont payées que sur la valeur en nue-propriété, avec la possibilité d’un abattement en fonction du degré de parenté existant entre les parties.

Qui paie les travaux d’un bien en usufruit ?

Les travaux et les réparations courants sont généralement à la charge de l’usufruitier, car il bénéficie de l’usage et de la jouissance du bien. En revanche, les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire, sauf s’ils sont la conséquence d’un manque d’entretien de la part de l’occupant.

Toutefois, des clauses spécifiques entre les deux parties peuvent prévoir une répartition des dépenses ou des modalités particulières.

Qui paie les frais de notaire en cas d’usufruit ?

Lorsqu’il y a constitution d’usufruit, il est courant de se demander qui doit supporter les frais de notaire liés à cette opération. En général, les frais de notaire sont à la charge de l’usufruitier, car il jouira du bien. Toutefois, il est possible de convenir d’un partage des frais entre les deux parties, par le biais d’un accord spécifique.

 

Les droits de l’usufruitier

En tant qu’usufruitier, vous bénéficiez de certains droits spécifiques détaillés dans les articles 582 à 599 du Code Civil. En voici un résumé, ainsi que les réponses aux questions les plus fréquentes.

L’usage et la jouissance des biens

Cela signifie que vous pouvez habiter le bien, s’il s’agit d’un logement, le louer ou le mettre à disposition, selon les conditions prévues. Cependant, vous devez en faire un usage conforme à sa destination normale, tout en préservant son intégrité et en respectant les limites imposées par la loi.

Les revenus générés par les biens

Vous avez le droit de percevoir les profits générés par les biens concernés. Cela peut inclure les loyers perçus si le bien est loué, les bénéfices issus des fruits et produits du bien (comme les récoltes d’un terrain agricole ou les coupes de bois d’une forêt), ainsi que les autres gains liés à l’exploitation et la mise en valeur du bien.

Apporter des modifications et des changements

Vous avez la possibilité d’apporter des améliorations au bien, à condition qu’elles ne compromettent pas sa valeur et visent à améliorer le bien dont vous jouissez. Par exemple, cela peut consister à décorer ou ajouter des équipements à votre maison, planter certaines essences d’arbres dans votre forêt ou un vignoble sur vos terres. Toutefois, il est important de noter que les améliorations apportées au bien reviendront au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit.

Est-ce que l’usufruit rentre dans la succession ?

Oui, il fait partie intégrante de la succession dans certains cas. Une fois qu’il aura pris fin, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire, qui peut ensuite disposer librement du bien. Il ne peut être transmis par héritage, mais il peut être prévu dans une succession en tant que mesure de protection pour le conjoint survivant, par exemple.

En revanche, la réponse est non si le nu-propriétaire est un tiers qui ne possède aucun lien de parenté avec l’usufruitier.

Quelle est la part de l’usufruitier en cas de vente ?

Si le bien concerné par l’usufruit est vendu, alors chacune des deux parties reçoit une fraction du prix de vente correspondant au barème défini précédemment.

Par exemple, pour un bien de 200 000 euros, reprenons le cas précédent d’une donation d’une personne de 45 ans à son fils de 20 ans. L’on supposera qu’ils sont tous deux d’accord pour vendre le bien. Selon le barème, la répartition sera de 60% – 40%. Elle recevra donc 120 000 euros et son fils touchera 80 000 euros.

Les limites de l’usufruit

Bien qu’il confère à son bénéficiaire le droit d’utiliser et de jouir du bien, il existe certaines limites à ces droits. Par exemple, celui-ci ne peut pas vendre le bien en pleine propriété sans l’accord du nu-propriétaire. De plus, il est tenu de respecter la destination normale du bien et de le maintenir en bon état, sans l’altérer de manière permanente. Enfin, il est tenu d’ entretenir le bien, d’effectuer les réparations courantes, de payer les charges liées à son usage (telles que la taxe foncière, l’assurance habitation, les factures courantes, etc.), et de respecter les droits du nu-propriétaire.

 

Les droits du nu-propriétaire

En tant que partie prenante dans le démembrement, vous détenez certains droits spécifiques.

La pleine propriété à la fin de l’usufruit

Vous avez le droit de déterminer l’usage futur du bien à la fin de l’usufruit. Cela signifie que vous pouvez décider de vendre le bien, de le louer ou de l’utiliser selon vos propres besoins.

Le droit de regard du nu-propriétaire

Tout d’abord, un inventaire et un état des lieux détaillés ont été dressés au moment du démembrement. De cette manière, vous détenez la connaissance exacte de l’état du bien.

Par la suite, vous pouvez vous assurer de la préservation et de la mise en valeur du bien. Par conséquent, vous pouvez demander des comptes à l’usufruitier quant à l’entretien et vous assurer qu’il respecte les devoirs qui lui incombent. Si celui-ci ne les remplit pas, alors vous avez la possibilité de prendre des mesures pour protéger vos intérêts.

La valeur du bien

Vous conservez un intérêt économique sur la valeur du bien. Si elle augmente pendant la durée de l’usufruit, alors vous en bénéficierez nécessairement dans le futur. Cependant, vous n’avez pas le droit de jouir des profits générés par le bien pendant cette période, car ceux-ci reviennent à l’usufruitier.

 

Les conséquences de la fin de l’usufruit

S’il est viager, alors il prendra fin au décès de l’usufruitier. Dans tous les cas, il survient à l’expiration de la durée prévue au contrat ou si le bien vient à être détruit (incendie, catastrophe naturelle, etc.).

Qui peut racheter un usufruit ?

L’usufruitier peut vendre ses droits à un tiers, sans avoir besoin d’obtenir l’accord du nu-propriétaire. Cependant, cette transaction s’accompagne aussi de la transmission au nouvel acquéreur des obligations stipulées dans le contrat initial. Par ailleurs, l’acheteur devra aussi restituer le bien à la date prévue.

Les modalités de restitution des biens

L’usufruitier est tenu de restituer le bien au nu-propriétaire. Cette restitution peut être soumise à des modalités spécifiques, telles que l’obligation de remettre le bien dans son état initial ou de payer pour d’éventuelles détériorations. Les détails de cette restitution peuvent être convenus à l’avance dans un contrat.

Les éventuelles indemnités ou compensations

Dans certains cas, la restitution du bien peut donner lieu à des indemnités ou à des compensations. Cela peut se produire lorsque l’usufruitier a réalisé des améliorations sur le bien, causé des dégradations ou a supporté des charges exceptionnelles. Les modalités et le montant de ces indemnités ou compensations sont en général déterminés par les parties au moment de la signature du contrat.

 

Récapitulatif des points clés

Voici les principaux points à retenir sur l’usufruit :

  • L’usufruit est un droit temporaire qui confère à une personne, appelée usufruitier, le droit d’usage et de jouissance d’un bien appartenant à autrui, appelé nu-propriétaire. Il est en général viager et est utiliser pour transmettre du patrimoine au sein d’une famille, entre époux ou entre enfants et parents.
  • Il peut s’appliquer à différents types de biens immobiliers, tels qu’un logement, un terrain, un immeuble ou un local commercial.
  • L’usufruitier a le droit d’utiliser et de profiter du bien, ainsi que de percevoir les revenus qu’il génère. Il est tenu de l’entretenir et de payer les taxes ainsi que les charges courantes.
  • Le nu-propriétaire conserve la propriété du bien, mais ne peut pas en jouir tant que le démembrement est en cours. C’est à lui qu’il revient de réaliser les gros travaux. Au terme du processus, il retrouve la pleine propriété du bien.

 

Conclusion

L’usufruit est un concept juridique essentiel dans le domaine de l’immobilier, offrant des droits spécifiques à l’usufruitier tout en préservant les intérêts du nu-propriétaire. Ce régime offre une solution flexible dans le cadre d’une gestion patrimoniale de long terme, afin de préparer une succession et d’effectuer des donations. Il est crucial de bien comprendre les bases, les caractéristiques, les droits et les devoirs liés à l’usufruit afin de protéger vos intérêts. Quelle que soit votre situation, nous vous recommandons de consulter un professionnel, comme un notaire, pour vous accompagner dans vos démarches et vous assurer une compréhension approfondie de cette notion complexe.

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