Vente en viager : Quel est le principe ?

L’investissement immobilier est un domaine complexe qui nécessite une bonne connaissance des différentes options disponibles. La vente en viager est l’une de ces options qui suscite de plus en plus d’intérêt, que ce soit pour les personnes âgées souhaitant sécuriser leur avenir financier ou pour les investisseurs en quête de solutions alternatives à la gestion locative. Dans ce guide, nous allons explorer en détail la notion de viager, ses modalités, ses avantages et ses inconvénients, ainsi que les aspects juridiques et fiscaux qui y sont associés. Que vous soyez vendeur potentiel, investisseur curieux ou simplement à la recherche d’informations, cet article est conçu pour vous éclairer et vous aider à en comprendre les tenants et aboutissants.

 

 

Comment fonctionne une vente en viager ?

Il s’agit d’une transaction immobilière qui présente des particularités spécifiques. Comprendre son fonctionnement est essentiel pour les parties impliquées.

Définition de la vente en viager

C’est un contrat par lequel le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien immobilier à l’acheteur, appelé débirentier. En échange, ce dernier règle une partie de la valeur du bien au moment de finaliser la transaction, puis effectue des versements périodiques au vendeur jusqu’à sa mort. Ce type de transaction permet au vendeur de bénéficier d’un complément de revenu tandis qu’à terme, l’acquéreur détiendra la pleine propriété du bien. Par ailleurs, cette opération repose sur le principe d’aléa, car il existe une incertitude sur la durée de vie du vendeur.

Les termes et aspects clés du viager

Le bouquet : C’est l’argent versé par l’acheteur au moment de la signature du contrat de viager, représentant une partie du prix de vente du bien. Librement négociable entre les parties, celui-ci s’élève généralement à 30%.

La rente viagère : C’est la somme périodiquement versée par l’acquéreur au vendeur jusqu’à sa mort. Elle peut être fixe, variable ou indexée en fonction d’un indice.

La valeur vénale du bien : Il s’agit de la valeur du bien sur le marché de l’immobilier. Cette estimation est réalisée selon différents critères tels que l’emplacement, la taille, l’état général du bien, ses équipements, etc. Une évaluation par des professionnels, un notaire ou une agence immobilière spécialisée est souvent réalisée pour établir cette valeur.

Le droit d’usage et d’habitation (DUH) : Il correspond au revenu probable que le bien génèrerait s’il était loué. Pour cela, on s’appuie sur les montants des loyers mensuels observés sur le marché locatif pour les biens similaires. On le calcule de la manière suivante :

DUH = Loyer mensuel probable x 12 x Espérance de vie du vendeur.

La valeur économique du bien : C’est la valeur retenue pour calculer les frais de notaire et les taxes. Elle figurera donc dans l’acte authentique de vente.

Elle est égale à :

Valeur économique = Valeur vénale – DUH

Le viager occupé : Sous ce régime, le crédirentier conserve la possibilité d’occuper le bien immobilier jusqu’à son décès ou jusqu’à ce qu’il décide de quitter les lieux.

Le viager libre : C’est une option beaucoup moins fréquente le vendeur décide de ne plus occuper le logement et où l’acheteur peut alors le louer ou l’occuper à sa guise.

Comment se calcule le prix d’un viager ?

Voici les principaux facteurs utilisés pour le déterminer.

En premier lieu, l’espérance de vie moyenne est un indicateur statistique basé sur des tables de mortalité et varie en fonction de l’année de naissance et du sexe du vendeur. Elle est utilisée pour déterminer la durée probable de paiement de la rente viagère.

Le tableau ci-dessous donne les derniers chiffres de l’INSEE, publiés en 2021 :

Espérance de vie en fonction de l’âge pour les femmes et les hommes (source INSEE, 2021)
Espérance de vie en fonction de l’âge pour les femmes et les hommes (source INSEE, 2021)

 

En règle générale, plus le vendeur est âgé, plus les versements seront élevés, étant donné qu’ils seront susceptibles d’être payés moins longtemps.

Il faut savoir que le vendeur choisit lui-même les modalités de calcul. Il peut par exemple choisir les tables de mortalité et les modes de calcul qui lui sont les plus favorables.

Dans un deuxième temps, on estime la valeur vénale du bien immobilier. Cette dernière est déterminée par des experts du secteur, en prenant en compte des critères tels que l’emplacement, la taille, l’état général du bien, les caractéristiques spécifiques, etc.

Ensuite, on calcule la valeur économique et on en déduit la valeur du bouquet puis de la rente.

Afin de clarifier les choses, prenons deux exemples.

Exemple 1 : Viager occupé

Une femme de 65 ans vend en viager sa résidence principale de 300 000 euros et souhaite continuer à occuper les lieux.

Selon les tables de l’INSEE, elle vivra encore 23,20 ans.

Supposons que le loyer pour ce logement soit de 900 euros par mois, compte tenu du marché locatif dans sa région.

La valeur vénale est donc de 300 000 euros.

Le droit d’usage et d’habitation est de 900 x 12 x 23,20 soit 250 560 euros.

La valeur économique de sa résidence principale est égale à 49 440 euros (300 000 – 250 560).

Si elle souhaite percevoir 30% de cette somme immédiatement, alors elle touchera 14 832 euros.

Le reste sera converti en une mensualité de 124 euros (34 608 / (12 x 23,20)).

Exemple 2 : Viager libre

Un homme de 87 ans vend en viager son appartement de 260 000 euros pour financer son départ en maison de retraite.

Selon les tables de l’INSEE, il peut espérer vivre encore 5,32 ans.

La valeur vénale de son appartement est donc de 260 000 euros.

Comme il n’occupe pas les lieux, le DUH sera nul.

Par conséquent, la valeur économique de son appartement est égale à 260 000 euros.

S’il souhaite en percevoir 70% immédiatement, alors il recevra 182 000 euros.

Le reste sera touché mensuellement à hauteur de 1 221,80 euros (78 000 / (12 x 5,32)).

Comme on peut le constater au travers de ces deux exemples, le profil du vendeur joue un rôle fondamental dans le niveau des montants des bouquets et des rentes perçus par ces derniers.

Est-il possible de faire un viager sans rente ?

Oui, il est possible de réaliser ce type de transaction. Dans ce cas de figure, le vendeur reçoit uniquement le bouquet initial et renonce à toucher un revenu périodique. Le choix d’un viager sans rente peut être motivé par plusieurs raisons. Par exemple, le vendeur peut avoir besoin d’un capital immédiat pour financer un projet ou des dépenses importantes.

Cependant, la transaction risque d’être requalifiée par l’administration fiscale en achat immobilier déguisé, surtout si le vendeur n’occupe pas le bien. Par conséquent, nous vous conseillons vivement de déterminer une mensualité minimale pour éviter ce désagrément.

Quel est l’âge idéal pour vendre en viager ?

Il n’y en a pas, car cela dépend des circonstances et des besoins individuels du vendeur. Compte tenu de la méthode de calcul et des tables statistiques, il est possible d’envisager cette option à partir de 60 ans. Toutefois, il est important de noter que cette donnée seule ne détermine pas si ce type de transaction est approprié. D’autres facteurs doivent être pris en compte, tels que l’état de santé du vendeur, ses besoins financiers, ses projets futurs, ainsi que la valeur vénale du bien.

 

Les acteurs de la vente en viager

Comprendre le rôle de chaque partie prenante est essentiel pour réussir une transaction.

Le vendeur (crédirentier)

Le crédirentier est la personne qui cède son bien immobilier en viager. Il peut s’agir d’un particulier ou d’un couple. Il est généralement âgé et cherche à bénéficier d’un complément de revenu régulier tout en conservant la possibilité d’occuper le bien jusqu’à son décès. Le vendeur doit fournir toutes les informations pertinentes sur le bien, ainsi que sur son état de santé, dans le cadre de la transaction.

L’acheteur (débirentier)

Le débirentier est la personne qui acquiert le bien en viager. Il verse un bouquet initial et s’engage à payer une rente viagère périodique au vendeur, jusqu’à la mort de celui-ci. À partir de ce moment, il bénéficie de la pleine propriété du bien.

Le notaire

Il joue un rôle essentiel car il est chargé de la rédaction et de la formalisation de l’acte authentique. En outre, il s’assure de la conformité de ce dernier aux règles légales en vigueur, est impartial et veille à la protection des intérêts des deux parties. Par ailleurs, il peut aussi fournir des conseils juridiques et fiscaux tout au long du processus. Enfin, il perçoit les droits de mutation et les taxes liées à toute transaction immobilière.

Le viager et l’héritage

Si un couple souhaite vendre sa résidence principale en viager, alors il est préférable qu’il avertisse ses enfants, bien que ceux-ci n’aient aucun droit de regard sur la transaction. En revanche, si le conjoint survivant souhaite réaliser cette opération, alors il doit obtenir le consentement de chaque héritier par écrit. En effet, ceux-ci détiennent une part du bien et sont donc propriétaires de celui-ci.

 

Les avantages et les inconvénients du viager

Comme toutes les transactions, il présente des aspects positifs et négatifs qu’il est important d’examiner attentivement avant de prendre une décision.

Quels sont les avantages pour le vendeur ?

D’une part, le crédirentier bénéficie d’un revenu régulier sous la forme du versement d’une rente viagère. Cela peut constituer un complément de revenu appréciable, en particulier pour les personnes âgées qui souhaitent améliorer leur situation financière.

D’autre part, dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve la possibilité d’occuper le bien jusqu’à son décès ou jusqu’à ce qu’il décide de quitter les lieux. Cela lui offre la sécurité de rester dans son domicile, tout en réalisant des économies significatives sur les dépenses.

En outre, cette opération peut permettre au vendeur de planifier sa succession de manière anticipée. Par ce biais, le vendeur peut transmettre une partie de son patrimoine à ses héritiers tout en conservant l’usage du bien jusqu’à sa mort. La transaction se déroulera alors de la même manière que pour un tiers inconnu.

Quel est l’intérêt d’acheter en viager ?

L’achat en viager peut représenter pour un investisseur une belle opportunité à long terme. De cette manière, il peut espérer bénéficier d’une plus-value immobilière à la revente, en particulier si le montant du bouquet initial est attractif.

Par ailleurs, cette option permet à celui-ci de répartir le règlement de la valeur d’achat sur une période prolongée, moyennant des versements réguliers. Cela peut constituer une solution intéressante pour les acheteurs qui n’ont pas les ressources financières suffisantes pour devenir propriétaire au prix du marché. De plus, contrairement à un crédit immobilier, ils ne versent ni intérêts, ni frais annexes (assurance emprunteur, frais de dossier, etc.)

Quels sont les inconvénients du viager ?

Pour l’acquéreur, le principal inconvénient est lié à l’incertitude quant à la durée de paiement de la rente viagère. Si le vendeur vit beaucoup plus longtemps que les tables statistiques ne le prédisent, alors l’opération peut se transformer en gouffre financier. Le premier exemple qui vient à l’esprit est celui de Jeanne Calment, qui a vécu jusqu’à 122 ans, ayant vendu en viager à 90 ans. Toutefois, il reste exceptionnel et ne constitue en aucun cas la norme. Il est préférable de garder à l’esprit cette incertitude lors de son évaluation de la rentabilité de l’investissement que l’on souhaite effectuer.

Quant au vendeur, il a renoncé à une partie de la valeur de son bien en échange d’un revenu régulier. Par conséquent, il est essentiel de peser le pour et le contre avant de se lancer et de vérifier la rentabilité de la transaction en la comparant à une solution de placement du capital issu de la vente pure et simple du bien.

Quels sont les pièges d’une vente en viager ?

L’un des risques les plus importants dans ce genre de transaction réside dans une méconnaissance des termes utilisés et une mauvaise compréhension des conditions du contrat. C’est pour cela qu’il est essentiel de bien comprendre les obligations, ainsi que les droits et les responsabilités de chaque partie, afin d’éviter des problèmes futurs.

De plus, la solvabilité de l’acquéreur représente un risque non négligeable puisque celui-ci sera amené à verser des mensualités sur une période indéterminée. Heureusement, il existe des clauses pour parer à cette difficulté.

 

Les aspects juridiques et fiscaux du viager

À présent, examinons ensemble les détails qui distinguent le viager d’une transaction classique.

Le cadre légal de la vente en viager

Comme toutes les transactions immobilières, elle est soumise à certaines conditions, telles que la présence d’un consentement libre et éclairé, ainsi que la rédaction d’un acte authentique conforme au cadre légal.

D’une part, il doit comporter toutes les informations sur le bien immobilier, comme le titre de propriété, les plans, les diagnostics obligatoires, les détails sur la copropriété, s’il s’agit d’un appartement, ainsi que le Carnet d’information du logement (CIL) dans le cas d’une maison.

Ensuite, il doit fixer les modalités du viager, libre ou occupé, les montants du bouquet et de la rente viagère ainsi que certaines clauses. La plus importante est la clause de revalorisation de la rente. En général, celle-ci est indexée sur les l’indice des prix à la consommation (IPC) publié annuellement par l’INSEE. Toutefois, le vendeur peut demander l’indexation à partir d’un autre indice de son choix. Ensuite, vient la clause de réversion, si le vendeur est un couple. Dans ce cas, il peut s’agir d’une réversion totale ou partielle, où le conjoint survivant percevra la totalité ou seulement une fraction de la rente. Par ailleurs, il est possible d’ajouter une clause résolutoire, selon laquelle le vendeur récupère le bien si l’acheteur ne verse pas les rentes prévues et une clause pénale, qui lui permet de conserver le bouquet en cas d’annulation de la transaction.

Enfin, il faut savoir que si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat de vente, l’événement est considéré comme prévisible et la transaction sera considérée comme nulle. Ainsi, ses héritiers peuvent demander au tribunal de déclarer l’invalidité de l’opération.

Les obligations des parties

S’il occupe le bien, le vendeur a l’obligation de payer les charges courantes liées au bien telles que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les factures d’énergie et les frais d’entretien courant. En outre, il doit souscrire une assurance habitation.

Quant à l’acquéreur, il a l’obligation de prendre en charge la taxe foncière, ainsi que les travaux votés par le syndic de l’immeuble et toutes les réparations majeures.

Si le bien est libre, alors c’est à l’acheteur qu’il reviendra de régler toutes les dépenses.

La fiscalité pour le vendeur et l’acheteur

Ce type de transaction est très avantageux fiscalement pour les deux parties.

Pour le vendeur, aucun impôt sur la plus-value immobilière n’est à prévoir. En effet, le bouquet est totalement exonéré d’impôt. En revanche, la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu mais bénéficie d’un abattement dont le pourcentage varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement. Ainsi, seule une fraction est imposée, selon les taux suivantes :

  • 70 % pour les moins de 50 ans
  • 50 % pour les personnes de 50 à 59 ans
  • 40 % pour les personnes de 60 à 69 ans
  • 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

Par ailleurs, l’acquéreur bénéficiera d’une réduction des droits de mutation et des frais de notaire, étant donnés qu’ils sont calculés sur la valeur économique du bien et non sa valeur vénale.

 

Conseils pratiques pour une vente en viager réussie

La réussite de cette transaction repose sur la préparation minutieuse et la prise en compte de certains éléments clés.

Évaluation du bien et des dépenses afférentes

Avant de vendre en viager, il est essentiel de réaliser une évaluation précise de la valeur vénale de votre bien et de déterminer les conditions spécifiques de la transaction.

Pour cela, n’hésitez pas à faire appel à un expert immobilier pour évaluer objectivement la valeur vénale de votre bien. Cette estimation vous permettra de fixer des montants réalistes et attractifs pour les potentiels acheteurs.

Ensuite, prenez en compte les charges et les frais associés à votre bien, tels que les charges de copropriété, les impôts locaux et les frais d’entretien. Ces éléments seront autant d’économies que vous réaliserez, puisque vous n’aurez plus à en régler qu’une partie.

Négociation et rédaction des modalités

La négociation et la rédaction des différentes clauses du contrat constituent des étapes cruciales pour assurer une transaction équilibrée et ainsi rassurer toutes les parties impliquées.

Tout d’abord, clarifiez vos objectifs financiers et vos besoins en termes de revenus ou de capital initial. Cela vous aidera à négocier efficacement avec les potentiels acheteurs.

Dans un second temps, réfléchissez à ce que vous souhaitez insérer dans l’acte authentique de vente. Quelle indexation choisir ? Devez-vous prévoir une réversion ? Comment se protéger contre l’insolvabilité de l’acquéreur ?

 

Récapitulatif des points clés : Quel est le principe de la vente en viager ?

Dans cet article, nous avons exploré en détail les différentes facettes de la vente en viager. Afin de vous fournir une synthèse des informations importantes à retenir, voici un récapitulatif des points clés :

  • La vente en viager est un contrat dans lequel le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, appelé débirentier. Le bien peut être vendu libre ou occupé.
  • Elle repose sur le principe de l’aléa, qui implique que la durée de vie du vendeur est incertaine.
  • La transaction est réalisée en deux parties, avec le bouquet, qui est réglé par l’acquéreur à la signature, la rente viagère, qui est ensuite régulièrement versée au crédirentier.
  • Le prix de vente d’un viager est calculé en prenant en considération divers facteurs, tels l’espérance de vie statistique du vendeur, les caractéristiques spécifiques du bien et si celui-ci est vendu libre ou occupé.
  • L’acte authentique de vente, signé chez le notaire, valide la transaction, moyennant des clauses spécifiant le paiement de la rente, sa revalorisation ainsi que son éventuelle réversion dans le cas d’un couple.
  • Chacune des deux parties bénéficie d’une fiscalité avantageuse.

 

Conclusion

La vente en viager est une option à la fois intéressante et complexe, offrant des avantages et des inconvénients tant pour les vendeurs que pour les acheteurs. Pour les vendeurs, cette option peut constituer une source de revenus réguliers tout en leur permettant de rester dans leur domicile jusqu’à la fin de leurs jours. Pour les acheteurs, il représente l’opportunité d’acquérir un bien immobilier avec une décote avantageuse et la possibilité d’en étaler le paiement sur plusieurs années. Cependant, chaque transaction présente un risque et nécessite une évaluation minutieuse des conditions et des implications pour toutes les parties concernées. Que vous soyez un investisseur cherchant à diversifier votre portefeuille ou un vendeur envisageant cette option pour optimiser votre situation financière, il est crucial de faire preuve de prudence, de transparence et de communication tout au long du processus.

Laisser un commentaire

63255f2e787f95c82a97bad618e33414iiiiiiiiiiii