Diagnostics immobiliers : Guide complet

La réalisation de diagnostics immobiliers est une étape incontournable dans la mise en vente ou en location d’un bien. Ces évaluations techniques, régies par des normes précises, visent à fournir une vision objective d’un bien immobilier, couvrant des aspects aussi variés que les performances énergétiques, la présence de substances dangereuses, ou encore la solidité des structures. Ce guide a pour ambition de clarifier chacun de ces diagnostics, de détailler leurs spécificités et implications légales. Que vous soyez un néophyte dans le domaine de l’immobilier ou un investisseur aguerri, cet article vous fournira tous les éléments pour comprendre les enjeux liés aux diagnostics immobiliers.

 

 

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Tous les documents que nous allons décrire par la suite devront être présents dans ce dossier. Celui-ci est remis au futur acquéreur ou locataire du bien immobilier. En effet, il doit être annexé à la promesse ou l’acte authentique de vente dans le cas d’un achat. D’autre part, il doit être joint au bail et fourni lors de son renouvellement dans le cas d’une location.

Enfin, chacun de ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.

 

Le diagnostic bruit

Il informe le futur acquéreur ou locataire sur les éventuelles nuisances sonores aériennes. La zone d’exposition au bruit des aéroports est identifiée grâce au plan d’exposition au bruit (PEB) en ligne ou en contactant la mairie.
Par ailleurs, les biens concernés comprennent les immeubles d’habitation et les terrains constructibles.
La procédure consiste simplement à remplir le formulaire « État des nuisances sonores aériennes ».

 

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Valable 10 ans, c’est un document essentiel visant à estimer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment.

Depuis le 1er janvier 2023, une habitation située en France métropolitaine ne peut être mise en location que si sa consommation d’énergie n’excède pas 449 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, à l’exception de certaines zones. De plus, depuis le 1er avril 2023, pour vendre un bien classé F ou G, un audit énergétique complémentaire est requis pour les locaux à usage d’habitation.

Cette inspection doit être réalisée dans tous les logements, à l’exception de ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an.

Le professionnel certifié rédige un rapport qui doit contenir un certain nombre de renseignements :

• La description du bien : Il liste les équipements de chauffage, les systèmes de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation. Pour chacune de ces installations, il doit aussi y avoir un ensemble de bonnes pratiques pour aider l’occupant à gérer sa consommation.
• La consommation : Il réalise une estimation de la quantité annuelle d’énergie consommée pour chaque catégorie d’équipements, avec les dépenses correspondantes.
• L’impact environnemental : À partir de la consommation, le professionnel certifié évalue la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES).
• Les énergies renouvelables : Il décrit les équipements produisant des énergies d’origine renouvelable.
• Étiquette Énergie : Il classe l’habitation en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée par rapport à sa surface.
• Étiquette Climat : Il classe l’habitation en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre par rapport à sa surface.
• Confort thermique en période estivale : Il évalue si l’occupant souffrira de la chaleur en période estivale.

Dans un second temps, il émet des recommandations visant à améliorer les performances énergétiques de la construction, accompagnée d’une évaluation de leur coût et efficacité. Il peut par exemple conseiller d’effectuer des travaux d’isolation, de remplacer les fenêtres, d’échanger la chaudière à gaz contre une pompe à chaleur, etc.

Par ailleurs, il doit joindre le dernier rapport du contrôle périodique de la chaudière ou attestation d’entretien annuel.

Enfin, il faut savoir que les bâtiments en copropriété doivent faire l’objet d’un DPE collectif à partir de 2024, en fonction du nombre de lots, conformément à l’article 158 de la loi n°2021-1104.

 

L’audit énergétique en cas de vente d’un logement dit « passoire thermique »

Pour vendre une maison individuelle ou d’un immeuble classé F, G ou G+ (qualifié de « passoire thermique »), les propriétaires sont tenus, depuis le 1er avril 2023, de fournir un audit énergétique au futur acquéreur. Cette exigence, en complément du DPE, a pour objectif de sensibiliser l’acquéreur aux enjeux énergétiques et environnementaux du bien immobilier qu’il envisage d’acheter.

Cet audit est un diagnostic approfondi de la performance énergétique et environnementale du bâtiment. Par ailleurs, il propose des recommandations visant à améliorer le confort thermique et la qualité de l’air. Il se décompose en deux parties :

• Des informations : Cela comprend une estimation des performances énergétiques avant travaux, selon la même méthode de calcul que celle du DPE, un schéma détaillé des pertes thermiques du bâti, des informations sur les dispositifs de pilotage existants (thermostats, etc.). Par ailleurs, il décrit la manière dont le bâtiment est ventilé et aéré.
• Des propositions : Au moins deux propositions concrètes de travaux de rénovation doivent figurer dans ce rapport, avec leur impact environnemental et leur coût.

Il faut savoir que les propositions de rénovation doivent être en accord avec les servitudes légales et présenter un coût proportionné à la valeur du bien.

D’après la loi, l’obligation s’étendra progressivement à d’autres catégories de logements, notamment classés E à partir de 2025 et D à partir de 2034.

Par ailleurs, l’audit doit être effectué par un professionnel qualifié tel qu’un architecte ou une société d’architecture, garant de l’environnement (RGE). Ce professionnel ne peut pas sous-traiter l’audit. Ainsi, il doit effectuer au moins une visite de l’habitation en présence du propriétaire et se baser sur plusieurs documents fournis, dont le récapitulatif du DPE et les factures de travaux déjà réalisés.

Il reste valide pendant 5 ans à compter de sa réalisation. Le professionnel doit remettre un rapport de synthèse dans un délai d’un mois après la visite, contenant tous les éléments que nous avons détaillés précédemment. Enfin, ce rapport doit vous être transmis au format papier et numérique.

 

L’état d’Amiante ou « Diagnostic Amiante »

C’est un document essentiel pour évaluer la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement.

Il est obligatoire pour vendre un appartement ou une maison individuelle dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997, y compris les dépendances associées.

S’il trouve de l’amiante, alors le diagnostiqueur peut recommander plusieurs mesures dans son rapport, telles que l’évaluation périodique de l’état de conservation, une analyse approfondie des dangers, et des actions correctives allant jusqu’à des travaux de confinement ou de retrait d’amiante.

Pour les diagnostics réalisés à partir du 1er avril 2013, la durée de validité est illimitée. Cependant, il est recommandé de réaliser un nouveau diagnostic lors de rénovations effectuées dans le bien, car ces dernières peuvent révéler la présence d’amiante non détectée lors du diagnostic précédent.

 

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Le diagnostic plomb est obligatoire lors de la vente ou la location d’un bien (appartement, maison individuelle) construit avant 1949.

Il consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements, notamment les peintures, identifiant ainsi ceux contenant du plomb et décrivant leur état de conservation. Il sert également à repérer les problèmes de saturnisme chez les enfants ou de dégradation du logement.

Par ailleurs, il doit inclure le rapport complet réalisé par le professionnel certifié, accompagné d’une notice d’information sur les dangers du plomb pour la santé.

Si l’inspection révèle une concentration en plomb dépassant le seuil de 1 mg/cm², alors des travaux seront nécessaires avant de pouvoir vendre ou louer le bien. Dans ce cas, le rapport devra dater de moins d’un an lors de la vente et moins de 6 ans lors de la mise en location du bien.

Dans le cas contraire, la durée de validité du CREP est illimitée.

 

Le diagnostic termites et autres insectes xylophages

Le diagnostic relatif à la présence de termites, également désigné comme diagnostic termites, se focalise sur la détection d’insectes xylophages, en particulier les termites, dans une construction.

En effet, ces insectes, en dégradant le bois et les matériaux apparentés, peuvent entraîner des dommages structurels, voire causer l’effondrement du bâti.

Cette inspection est requise pour les maisons individuelles et les parties privatives des copropriétés situées dans des zones déclarées à risque par arrêté préfectoral. Il existe un système de cartographie en ligne afin de vérifier si votre bien se trouve dans une zone soumise à cet arrêté. En outre, il est possible de contacter la préfecture ou la mairie dont vous dépendez.

Le rapport doit décrire le bien, les parties de l’habitation examinées et détailler avec précision les éléments concernés par la présence de termites (plancher, charpente, etc.).

En cas de présence avérée de termites, des mesures doivent être prises pour les mettre fin à l’infestation. Bien que cela ne bloque pas nécessairement la vente, l’acheteur doit en être informé avant d’effectuer l’achat.

Par ailleurs, la validité du diagnostic termites est de 6 mois. Attention, si sa date d’émission dépasse cette période au moment de la signature de la promesse ou de l’acte de vente, il doit être renouvelé.

 

L’État des Risques et Pollutions (ERP)

Ce document vise à informer tant les futurs locataires que les acquéreurs des dangers potentiels liés à un bien. Ceux-ci doivent être informés des risques auxquels le bien est exposé, qu’ils soient d’origine naturelle, minière, technologique, sismique ou liés au radon.

C’est pour cela que le propriétaire est dans l’obligation de le fournir si son bien se situe dans l’une des zones ou périmètres suivants :

• Le périmètre défini par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) approuvé et rendu public.
• Une zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) approuvé et rendu public.
• Une zone définie par un plan de prévention des risques miniers (PPRM) approuvé et rendu public.
• Le périmètre étudié dans le cadre de l’élaboration d’un PPRT, d’un PPRNP, ou d’un PPRM.
• Les zones sismiques de niveau 2 à 5.
• Les zones à potentiel radon significatif, classées de niveau 3.
• Les zones exposées au recul du trait de côte déterminées par un PLU, un document équivalent, ou une carte communale.

Les informations nécessaires peuvent être consultées sur le site Géorisques ou via des arrêtés préfectoraux définissant les communes concernées. Ainsi, le propriétaire dispose d’un service en ligne dédié pour réaliser ce rapport.

Cet audit doit mentionner :

• La date à laquelle il a été établi.
• Le ou les numéros de parcelles concernées.
• Les zones ou périmètres dans lesquels se situe le bien.
• Pour chaque plan de prévention, un graphique situant le bien, le règlement associé et indiquant les mesures à prendre.
• Pour les zones sismiques et à potentiel radon, inclure des fiches d’information disponibles sur le site Géorisques.
• Pour les zones exposées au recul du trait de côte, indiquer l’horizon temporel d’exposition et les prescriptions applicables.

Il doit être réalisé moins de 6 mois avant la première visite du bien. Par ailleurs, il doit être daté et signé par le locataire ou l’acquéreur, avec une copie conservée par le vendeur/bailleur. De plus, celui-ci doit le fournir de nouveau en cas d’évolution de la situation, au moment de la signature du bail ou de l’acte authentique de vente.

 

L’état de l’installation intérieure de gaz

Le diagnostic gaz évalue les dangers susceptibles de compromettre la sécurité des individus et de leurs biens. Il est requis pour toute transaction immobilière, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle, incluant les dépendances, avec des équipements vieux de plus de 15 ans.

Toutefois, cet audit n’est pas obligatoire en cas de modifications avec obtention d’un certificat de conformité provenant d’organismes agréés s’il :

• date de moins de 3 ans avant la signature de la promesse ou de l’acte de vente.
• date de moins de 6 ans avant la signature du bail.

Il est effectué sans démontage des installations.

Sa durée de validité est de 3 ans dans le cas d’une vente et 6 ans dans le cas d’une location.

 

L’état de l’installation intérieure d’électricité

Le diagnostic électricité évalue les risques pouvant compromettre la sécurité des occupants et de leurs biens. Il est obligatoire pour les logements(appartement ou maison individuelle) dont l’installation électrique a plus de 15 ans.

Comme pour le gaz, il est valide pendant 3 ans dans le cas d’une vente et 6 ans pour une location.

 

L’état de l’installation d’assainissement non collectif

Le propriétaire doit le fournir s’il veut vendre une maison non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, soit en l’absence d’un tel réseau, soit si le raccordement n’est pas techniquement réalisable.

Avant de mettre son bien sur le marché, il doit faire contrôler son installation par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) de sa commune.

Le SPANC évalue l’état des équipements, en précisant les éventuels dysfonctionnements ou dangers pour la santé et l’environnement. En cas de problèmes, les travaux de mise en conformité seront à la charge du vendeur. Si ces derniers ne sont pas réalisés, alors l’acquéreur devra en être informé, ce qui lui permettra de négocier le prix d’achat. Cependant, il faut savoir qu’ils devront tout de même être finalisés dans l’année suivant la signature de l’acte de vente.

Enfin, le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de la promesse ou de l’acte de vente.

 

Le document d’information sur la présence d’un risque de mérule

La mérule est un champignon qui se développe dans les parties en bois des constructions, notamment les charpentes et menuiseries. Il s’agit souvent de maisons humides et mal aérées.

Selon la loi ALUR, il est obligatoire d’inclure dans le dossier une notice informant d’un risque d’infestation par la mérule, s’il existe.

Pour cela, le vendeur devra consulter le site de la préfecture pour rechercher l’arrêté préfectoral et, le cas échéant, l’imprimer et l’annexer à la promesse ou à l’acte authentique de vente.

 

Les sanctions en cas de non-respect des obligations de diagnostic

Selon le Code de ‘Environnement, le non-respect de cette obligation engage la responsabilité du propriétaire.

Tout d’abord, de fausses informations dans l’annonce immobilière ou l’omission d’un diagnostic peuvent conduire l’autre partie à intenter une action en justice.

Ainsi, le vendeur/bailleur peut être tenu pour responsable s’il omet délibérément de transmettre le diagnostic au locataire ou à l’acquéreur ou fournit des informations erronées dans l’annonce immobilière.

D’une part, le locataire peut recourir au tribunal pour demander l’annulation du bail, une réduction du loyer et réclamer des dommages et intérêts.

D’autre part, l’acquéreur peut aussi intenter une action en justice pour demander une annulation de la vente, une réduction du prix d’achat, voire des dommages et intérêts.

En outre, en cas de signalement, la DGCCRF peut prononcer des sanctions, incluant une amende pouvant atteindre 300 000 € et une peine de 2 ans de prison.

Enfin, le recours à un diagnostiqueur non certifié peut également entraîner une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).

 

Récapitulatif des diagnostics immobiliers à fournir en tant que vendeur

Le vendeur doit annexer les diagnostics suivants à la promesse de vente ou à l’acte définitif de vente :

• Le diagnostic Bruit en cas de proximité des aéroports
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• L’audit énergétique si la maison ou l’immeuble est classé F, G ou G+
• L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
• L’état relatif à la présence de termites
• L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.)
• L’état de l’installation intérieure du gaz si celle-ci a plus de 15 ans
• L’état de l’installation intérieure de l’électricité si elle a plus de 15 ans
• L’état de l’installation d’assainissement non collectif
• Le document d’information sur la présence de mérule (s’il existe)

S’il s’agit d’un appartement, il devra aussi fournir la surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez).

 

Récapitulatif des diagnostics immobiliers à fournir en tant que bailleur

Le bailleur doit annexer les documents suivants au bail au moment de la signature et en cas de renouvellement du bail :

• Le diagnostic Bruit en cas de proximité des aéroports
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
• L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.)
• L’état de l’installation intérieure du gaz si elle a plus de 15 ans
• L’état de l’installation intérieure de l’électricité si celle-ci a plus de 15 ans

 

Quelle est la marche à suivre pour réaliser les diagnostics techniques de son logement ?

Comme nous l’avons vu, réaliser les diagnostics techniques de son bien est une étape obligatoire, que le propriétaire cherche à le vendre ou à le louer. Voici une marche à suivre générale pour la mener à terme.

Identifier les diagnostics requis

Commencez par identifier les diagnostics obligatoires en fonction de la transaction envisagée (vendre ou louer). Ils varient en fonction de la localisation, de l’âge du bien et de sa nature. Vous trouverez le récapitulatif ci-dessus. En outre, ils sont détaillés dans le Code de la Construction et de l’Habitation, Articles L126-23 à L126-35-1.

Pour lire le texte de loi, vous pouvez cliquer ici.

Engager des professionnels certifiés

Contactez des professionnels certifiés dans le diagnostic technique. Assurez-vous qu’ils sont accrédités et respectent les normes en vigueur.

Déroulement de l’inspection

Voici quelques conseils pour que tout se passe au mieux :

• Assurez-vous que le professionnel ait un accès complet à toutes les parties du logement, y compris les combles, les sous-sols et les parties communes si nécessaire.
• Préparez les documents pertinents tels que les plans de construction, le carnet d’entretien, et tout diagnostic antérieur.
• Soyez présent le jour des diagnostics pour répondre aux éventuelles questions et faciliter l’accès aux différentes zones.

Enfin, nous vous recommandons vivement d’exiger les rapports complets et officiels des diagnostics, car ils devront être présentés lors de la transaction immobilière.

Les suites

Une fois les diagnostics effectués, prenez le temps de lire les résultats fournis par le diagnostiqueur. Ceux-ci incluront souvent des recommandations pour d’éventuelles améliorations.

Si des anomalies sont détectées, vous devrez peut-être effectuer des travaux pour mettre le logement en conformité avec la réglementation.

Dans ce cas, vous devrez sûrement recontacter un professionnel certifié pour que celui-ci réalise de nouveaux diagnostics techniques.

Rédiger l’annonce immobilière

Que ce soit pour vendre ou louer un bien, les annonces immobilières doivent obligatoirement mentionner :

• Les étiquettes énergie et climat, en respectant la nomenclature (de A- Extrêmement performant- à G- Extrêmement peu performant) et les codes-couleurs.
• L’indication « logement à consommation énergétique excessive » si l’habitation est classée F ou G.
• Le montant des dépenses énergétiques théoriques annuelles, précédée de la mention « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard » et préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.
• L’indication « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques « .

 

Conclusion

Ce guide complet sur les diagnostics immobiliers a été conçu dans le but de vous fournir une source fiable et exhaustive d’informations. Lorsque vous vous engagez dans une transaction immobilière, connaître les divers diagnostics exigés est essentiel pour garantir une opération légale, transparente et conforme aux lois en vigueur. Que vous soyez vendeur, acquéreur, bailleur ou locataire, chacun de ces documents vous permet de savoir quels sont les dangers auxquels vous vous exposez lorsque vous vous lancez dans l’achat, la vente ou la location d’un bien immobilier. C’est pour cela que nous vous conseillons vivement de rester informé des évolutions dans la règlementation et assurez-vous de respecter scrupuleusement ces démarches.

 

Foire aux questions

Quel est le tarif pour un diagnostic immobilier ?

Il n’y a pas de loi qui règlemente les tarifs des diagnostics immobiliers. Par conséquent, le prix varie d’un professionnel à l’autre.

Qui doit payer les frais de diagnostic ?

Ces frais sont à la charge du propriétaire, qu’il soit bailleur ou vendeur.

Quels sont les biens qui seront interdits à la location ?

Depuis début 2023, les logements qualifiés de « passoires thermiques » (cela correspond à l’étiquette G+) sont interdits à la location.

En métropole, cela concernera les biens classés :

• G à partir de 2025,
• F à partir de 2028,
• E à partir de 2034.

Seuls les biens classés A à D sont considérés comme décents au regard de la loi.

A qui transmettre les diagnostics immobiliers ?

Le DDT doit être transmis :

• À l’acheteur, au moment de la signature du compromis, de la promesse et de l’acte authentique de vente,
• Au locataire, au moment de la signature du bail et de son renouvellement,
• À l’agent immobilier qui se chargera de mener à bien vos transactions immobilières,
• Au notaire qui établira les actes authentiques.