Trouver un logement neuf : Tous nos conseils

L’acquisition d’un logement neuf est une étape significative et souvent complexe dans la vie de chacun. Avec cet article, nous avons pour objectif de vous guider à travers les différentes phases de cette démarche. Que vous soyez novice dans le domaine immobilier ou que vous recherchiez des conseils spécifiques, ce guide vise à vous offrir toutes les informations et les réponses aux questions que vous pourriez vous poser sur comment trouver un logement neuf.

 

 

C’est quoi un logement neuf ?

D’après la loi, on parle de logement neuf dans l’une des situations suivantes :

• Un achat sur plan ou une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).
• Un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI).
• Un contrat de maîtrise d’œuvre.
• Un contrat de promotion immobilière.

En d’autre termes, il s’agit d’une maison ou d’un appartement fini, en cours de construction ou qui n’a pas encore été commencé et n’a jamais été occupé.

 

Comment se déroule l’achat d’un bien immobilier neuf ?

L’acquisition d’un bien immobilier neuf se déroule en plusieurs étapes :

• Définir son budget et son plan de financement.
• Faire appel à un agent immobilier éventuellement.
• Effectuer la recherche.
• Visiter les logements neufs.
• Négocier le prix d’achat.
• Signer le contrat de réservation, l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) et l’acte authentique de vente chez le notaire.
• Prendre livraison du logement neuf et se faire remettre les clés.

 

Étape 1 : Définir son budget et son plan de financement

Avant de vous lancer dans l’achat proprement dit, vous devez réfléchir à un plan de financement solide :

• Faire le point sur votre situation financière et établir le montant d’apport personnel que vous êtes prêt à mobiliser.
• Établir un budget, en prenant en compte les coûts associés à l’achat d’un bien neuf.
• Faire le tour des différentes banques et organismes de crédit pour connaître les modalités pour emprunter (profil demandé, taux de prêt, coût de l’assurance, frais de dossier, etc.). De cette manière, vous saurez quel établissement pourra vous proposer les meilleures conditions de prêt.
• Étudier les possibilités de prêts aidés, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel dans le cadre d’un investissement locatif.
• Anticiper tous les frais annexes : les frais d’agence, les taxes et les honoraires du notaire.

 

Étape 2 : Faire appel à un agent immobilier

Cette étape est optionnelle. Cependant, sachez que certains promoteurs immobiliers disposent de leur propre agence immobilière en interne ou font appel à un prestataire pour commercialiser leurs biens.

Dans tous les cas, nous vous conseillons de clarifier le montant des honoraires et les services proposés par l’agence.

 

Étape 3 : Effectuer votre recherche

Une fois que vous avez une idée du montant dont vous disposez pour acheter dans le neuf, il est temps de trouver le bien. Pour cela, vous devrez :

• Identifier les projets immobiliers neufs dans la région que vous ciblez.
• Décider si vous souhaitez un logement neuf fini ou alors une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
• Examiner les caractéristiques de chaque projet, notamment l’emplacement, c’est-à-dire la proximité des commerces, des transports, etc. Nous vous encourageons aussi vivement à étudier les plans, les équipements et les normes de construction. Ce dernier point est particulièrement important dans la mesure où l’accent est mis sur la performance énergétique et la qualité environnementale. Parmi les normes, on peut citer la réglementation environnementale RE 2020, la règlementation thermique RT 2012-2020 qui fixent les performances énergétiques minimales des bâtiments neufs ou rénovés et la norme NF Habitat HQE (Haute Qualité Environnementale) qui garantit des standards en termes d’énergie, de confort, de santé et de sécurité. De plus, vous trouverez sûrement différents labels de qualité dont le label Bâtiment Durable.
• Si c’est un appartement, nous vous conseillons d’étudier la constitution de la future copropriété (règlement, charges, répartition des lots, etc.).
• Consulter les avis d’autres acquéreurs sur le promoteur ou le constructeur. Cela vous permettra d’éviter les mauvaises surprises.

Que ce soit pour acquérir votre résidence principale ou réaliser un investissement locatif, aucun de ces éléments n’est à négliger.

 

Étape 4 : Visiter

À présent, il est temps d’organiser des visites et d’évaluer les différents programmes. Au moment de la visite, il est préférable de procéder à une inspection rigoureuse et :

• D’examiner attentivement la qualité des logements, les finitions et les équipements et ce, dans toutes les pièces.
• De prendre des notes sur chaque visite pour faciliter la comparaison ultérieure.
• De poser des questions sur le quartier, le taux d’occupation de l’immeuble ou du lotissement, de la proportion de locations. Si les travaux sont encore en cours, n’hésitez pas à demander les garanties souscrites et les éventuelles options possibles, que ce soit sur les finitions (peintures, sols, etc.) ou les équipements possibles (robinetterie, installations électriques, etc.).

 

Étape 5 : Négocier

Une fois que vous avez fixé votre choix sur l’appartement ou la maison qui vous convient, c’est le moment de:

• Préparer une offre d’achat claire et détaillée avec le prix d’acquisition, les éventuelles clauses suspensives et les délais de livraison ou d’emménagement prévisionnels.
• Négocier le prix en tenant compte des équipements et des finitions que vous aurez choisies, des délais de livraison et des garanties proposées par le promoteur immobilier ou le constructeur.
• Lire attentivement le contrat de réservation avant de le signer et d’étudier avec le plus grand soin l’ensemble des documents fournis, si le logement neuf est déjà fini (diagnostics techniques, DPE, documents relatifs à la copropriété, carnet d’entretien, etc.).

 

Étape 6 : Finaliser la transaction

Parmi les différents contrats que vous aurez à signer, on compte :

• Le compromis de vente : Après l’acceptation de l’offre d’achat, il est temps de rédiger un compromis de vente en collaboration avec le vendeur. Ce document engage les deux parties et fixe les conditions définitives de la vente. De plus, il détaille les aspects juridiques et financiers, y compris les éventuelles pénalités en cas de non-respect des engagements. Vous pouvez y ajouter des clauses suspensives, comme le fait de ne pas obtenir votre prêt.
• L’acte authentique de vente : Sa signature a lieu sous la supervision du notaire. De fait, ce document officialise la transaction, transférant la propriété du vendeur à l’acheteur. Dans le cas d’une VEFA, sachez que vous êtes propriétaire du sol, puis de chacun des éléments constitutifs du bien immobilier neuf au fur et à mesure de leur achèvement.

Assurez-vous de comprendre chaque clause et condition avant de signer et prenez le temps nécessaire pour poser des questions au notaire si besoin.

 

Étape 7 : Conseils après l’achat d’un logement neuf

Un fois que vous avez signé l’acte authentique de vente, vous êtes propriétaire de votre logement neuf.

Tant que votre bien ne sera pas livré, vous devrez :

• Suivre les travaux et vous assurer que les finitions correspondent bien à ce que vous avez demandé.
• Dresser un procès-verbal au moment de la livraison et émettre toutes les réserves si le bien ne correspond pas à ce qui était spécifié. En cas de malfaçons, sachez que vous êtes couvert, notamment par la garantie de parfait achèvement.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur la vente en l’état de futur achèvement (VEFA).

Dans tous les cas, il faudra :

• Organiser une inspection finale avant la remise des clés. Vous avez parfaitement le droit de vous faire accompagner par un professionnel.
• Planifier avec les éventuelles réparations ou finitions avec les professionnels.
• Réaliser les aménagements du nouveau logement pour y emménager ou le mettre en location.

 

Quels sont les avantages de l’immobilier neuf ?

Quel que soit votre projet, acheter un logement neuf présente plusieurs avantages. En effet, ils sont :

• Conformes aux normes de construction actuelles.
• Sources d’économies d’énergie grâce à des équipements modernes.
• Personnalisables selon vos préférences avec de nombreuses options disponibles.
• Éligibles à des dispositifs de défiscalisation. On pense notamment à la loi Pinel, à la location en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

De plus, vous disposez des garanties constructeur, a minima la garantie décennale, pour une plus grande tranquillité d’esprit.

 

Quels sont les inconvénients à investir dans le neuf ?

Comme tout investissement, acheter un logement neuf présente quelques inconvénients :

• Le prix au mètre carré est généralement beaucoup plus élevé que dans l’ancien.
• Vous devrez parfois attendre plus longtemps pour emménager car il existe un délai incompressible pour construire votre logement, entre la réservation et la remise des clés. De plus, il peut y avoir des risque de retards dans le chantier.
• La localisation n’est pas forcément idéale. Certains projets immobiliers neufs sont situés dans des quartiers en périphérie avec peu d’infrastructures et loin des transports et des commerces.
• Mêmes si des garanties existent, vous n’êtes pas à l’abri de malfaçons ou de problèmes de finitions.

 

Quels sont les frais pour un logement neuf ?

Lorsque vous achetez un logement neuf, que ce soit un appartement ou une maison, vous devrez tenir compte :

• Du prix d’achat du bien immobilier proprement dit, options incluses.
• Des frais de notaire.
• Des éventuels frais d’agence immobilière.

Toutes ces sommes doivent être réglées lors de la signature de l’acte authentique.

Au moment de l’emménagement, vous aurez sûrement un certain nombre de choses à payer comme :

• Les taxes foncières.
• Les charges de copropriété.
• Les frais d’installation de l’électricité, du gaz, de l’eau, d’internet, etc.

 

Quels sont les frais de notaire pour un appartement neuf ?

Lorsque vous achetez dans le neuf vous bénéficiez d’une réduction.

La taxe de publicité foncière est réduite à 0,70% à destination de la commune et du département.

De plus, il faut y ajouter 2,14% de frais d’assiette et de recouvrement et 0,1% de paiement de la contribution de sécurité immobilière.

Par ailleurs, la TVA peut être réduite à 5,5% sous conditions de ressources, si le logement est une résidence principale, situé dans une zone ANRU (Rénovation Urbaine) pour un achat en VEFA.

Par exemple, pour une bien de 300 000 euros, vous aurez à régler :

Pour la commune et le département : 300 000 x 0,70% = 2100 euros

Pour les frais d’assiette et de recouvrement : 2 100 x 2,14% = 44,94 euros

En supposant que la TVA est à 20%, le prix TTC est de 360 000 euros

Pour la contribution de sécurité immobilière : 360 000 x 0,10% = 360 euros

Ce qui donne un total de 2 504,94 euros.

À cela s’ajoutent les émoluments du notaire. Ils varient selon les situations et vous pouvez les consulter sur le site de Légifrance ou utiliser le simulateur.

En outre, vous devrez compter quelques frais supplémentaires pour les débours (photocopies, recherches sur le cadastre, etc.). Ils sont fixés librement par chaque étude notariale.

 

Récapitulatif des points clés : Comment trouver un logement neuf ?

Afin de faciliter votre démarche dans la réalisation de votre projet, nous vous proposons un récapitulatif des points clés à garder à l’esprit.

• Définir vos besoins et établir un budget (montant de l’apport personnel, du prêt, des mensualités)
• Rechercher les programmes immobiliers dans le neuf correspondant à vos critères et à votre budget.
• Effectuer des visites. Soyez attentif aux détails, aux finitions et aux équipements. Prenez des notes pour faciliter votre choix.
• Négocier. Examinez attentivement le contrat de réservation avant la signature.
• Après l’achat, réaliser une inspection finale avant la remise des clés.

 

Conclusion

La recherche et l’achat d’un logement neuf nécessitent davantage de vigilance que dans l’ancien. En définissant clairement vos besoins, en effectuant des recherches, en négociant et en suivant attentivement les étapes de la construction, vous pouvez acquérir un logement neuf avec davantage de sérénité. Souvenez-vous de rester attentif aux détails, de solliciter l’avis de professionnels si nécessaire et de prendre votre temps pour trouver votre résidence principale ou votre investissement locatif idéal.