Lorsque l’on se lance dans le domaine de la construction, de l’extension ou de la rénovation de son logement en France, il est impératif de comprendre en détail ce que représente la « surface de plancher » et comment elle impacte divers aspects de votre projet immobilier. Cette notion est cruciale pour les propriétaires, les promoteurs immobiliers, les architectes, et toute personne impliquée dans le secteur de l’immobilier. Dans cet article, nous explorerons en profondeur la surface de plancher, en commençant par sa définition précise et son mode de calcul. Nous aborderons également les règlementations et normes en France qui entourent cette mesure, notamment la taxe d’aménagement.
Table des matières
Qu’est-ce que la surface de plancher ?
Dans le domaine de l’immobilier, la surface de plancher est un concept fondamental qui influence de nombreuses décisions liées à la construction de biens immobiliers.
Définition de la surface de plancher
Créée en 2015 en remplacement de la SHON (Surface Hors d’Oeuvre Nette) et de la SHOB (Surface Hors d’Oeuvre Brute), la surface de plancher est définie ainsi :
Article L111-14 du Code de l’Urbanisme
Sous réserve des dispositions de l’article L. 331-10, la surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.
Autrement, dit, elle représente la superficie totale d’une construction mesurée au sol. Elle englobe l’ensemble de la zone couverte par le bâtiment, sans compter les murs extérieurs. En d’autres termes, il s’agit de la surface au sol de tous les niveaux, y compris certains espaces non habitables couverts tels les vérandas, les combles ou les sous-sols, à condition que la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m.
Elle est exprimée en mètres carrés (m²). Elle sert de référence pour évaluer la taille totale d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un appartement ou d’un immeuble commercial afin de savoir quel type de d’autorisation d’urbanisme demander pour réaliser son projet et s’il faudra ou non faire appel à un architecte.
Les différences entre surface habitable et surface de plancher
Il est important de noter qu’il existe une distinction essentielle entre la surface habitable et la surface de plancher. La surface habitable est la surface de plancher, à laquelle ont déduit les surfaces occupées par les murs intérieurs, les cloisons, les marches d’escalier et les gaines. De plus, seules les pièces à usage d’habitation sont retenues dans le calcul. On exclut donc tous les espaces extérieurs non couverts, le garage, les combles et les sous-sols non aménagés ou non aménageables, les débarras, les locaux des parties communes d’un immeuble, etc.
Par ailleurs, la surface habitable est utilisée comme référence pour une vente ou une location.
Les différences entre emprise au sol et surface de plancher
L’emprise au sol est la superficie de terrain occupée par la projection de la construction sur le sol. Ainsi, quel que soit le nombre de niveaux d’un bâtiment, son emprise au sol sera la même, à condition qu’ils soient superposés. Sont compris, les murs extérieurs et les annexes, comme un garage couvert, un abri de jardin ou une piscine. En revanche, les espaces non couverts, comme les terrasses ou les espaces de stationnements ne sont pas comptabilisés.
Enfin, l’emprise au sol est utile, au même titre que la surface de plancher, pour déterminer le type de permis de construire ou de déclaration préalable à demander auprès de la mairie. Par ailleurs, selon la superficie du terrain, la surface d’emprise au sol sera limitée par la commune.
Comment calculer la surface de plancher
Maintenant que nous avons compris ce qu’est la surface de plancher, il est temps d’explorer en détail comment la calculer correctement. Ce calcul est essentiel pour respecter les réglementations en matière de construction et d’urbanisme, ainsi que pour évaluer la taille totale d’une propriété.
La méthode de calcul
La méthode de calcul consiste à mesurer la superficie totale de chaque niveau d’un bâtiment en excluant les murs extérieurs. Pour cela, vous pouvez utiliser un plan de construction ou un logiciel de modélisation pour obtenir des mesures précises. Voici les étapes de base pour calculer la surface de plancher :
- Mesurez la longueur et la largeur de chaque pièce.
- Multipliez la longueur par la largeur pour obtenir la superficie de chaque pièce.
- Additionnez toutes les superficies des pièces pour obtenir la surface de plancher totale du niveau.
- Additionnez ensuite les surfaces de chaque niveau pour obtenir le total pour la construction.
N’oubliez pas de tenir compte des découpes telles que les escaliers, les puits de lumière ou les gaines techniques, car elles peuvent influencer le calcul final.
Les inclusions et exclusions dans le calcul
Il est essentiel de comprendre ce qui doit être inclus et exclu lors du calcul de la surface de plancher.
Article R111-22 du Code de l’Urbanisme
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
En bref, sont à déduire du calcul :
- Les ouvertures accueillant les portes et fenêtres,
- Les ouvertures prévues pour le passage d’un escalier ou d’un ascenseur,
- Les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m,
- Les espaces de stationnement qu’ils soient couverts ou non,
- Les combles non aménageables,
- Les surfaces à usage autre que celui d’habitation.
Quelques exemples pratiques
Pour illustrer concrètement le calcul, examinons quelques exemples pratiques. Dans chacun des croquis suivants, elle est représentée en gris.
Source : Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme
Les règlementation et normes
En France, comme dans de nombreux pays, la construction et l’immobilier sont soumis à un ensemble de réglementations strictes visant à garantir la sécurité, la qualité et la conformité des bâtiments.
Ce que dit la loi sur la surface de plancher
Il est obligatoire de faire appel à un architecte pour tout particulier :
- souhaitant construire un bâtiment non agricole d’une surface de plancher supérieure à 150 m²,
- souhaitant réaliser des aménagements pour lesquels la construction aura une surface de plancher supérieure à 150 m² après les travaux.
Attention, quelque soit le type de travaux, une personne morale doit recourir à un architecte. Cela sera le cas, si vous avez créé une SCI par exemple.
Les conséquences en cas de non-conformité
Ne pas respecter les réglementations et normes en matière de surface de plancher et de construction peut avoir des conséquences graves, avec des délais supplémentaires et des surcoûts importants. En cas de non-conformité, les collectivités locales peuvent exiger la modification du plan, voire refuser d’accorder le permis de construire.
Surface de plancher et taxe d’aménagement
Il s’agit un impôt local perçu par la commune, le département, et en Ile-de-France, par la région.
Elle est due dès que les travaux engagés nécessitent l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable de travaux, permis d’aménager, etc.).
Elle est calculée sur toute création de surface de plancher close et couverte supérieure à 5 m² avec une hauteur de plafond égale ou supérieure à 1,80 mètre.
À noter que les annexes extérieures (abris de jardin, stationnements, caravanes, piscines, etc.) sont aussi concernées, avec une autre base de calcul forfaitaire.
Le calcul est le suivant :
Taxe d’aménagement = surface de plancher x valeur annuelle par m² x taux voté par la collectivité territoriale.
En 2023, la valeur annuelle par m² est de 886 euros hors Île de France et 1004 euros en Île de France.
Les taux de taxation varient selon les collectivités territoriales. La part communale est le plus souvent comprise entre 1 % et 5 %, mais peut atteindre 20 % dans certaines zones. La part départementale est fixée à 2,5 % maximum.
Il existe des réductions possibles de la base taxable pour certains types de constructions, notamment les locaux à usage d’habitation, industriel ou artisanal, ainsi que des exonérations prévues par le Code de l’urbanisme pour certaines situations très spécifiques.
La déclaration et le paiement de la taxe doivent être effectués sur le site des impôts dans un délai de 90 jours après l’achèvement de vos travaux au sens fiscal. Le montant de la taxe est établi par les autorités compétentes et peut être payé en deux fois si son montant dépasse 1 500 €.
Récapitulatif des points clés sur la surface de plancher
Voici un récapitulatif des aspects essentiels à retenir :
- En France, les normes en matière de surface de plancher sont définies par le Code de l’urbanisme.
- Elle représente la superficie totale d’une construction, mesurée au sol, incluant les sous-sols et les combles aménagés et excluant les espaces non habitables.
- Il est crucial de la différencier de la surface habitable, qui exclut notamment les cloisons.
- L’emprise au sol vient compléter la surface de plancher pour respecter les règles du Plan Local d’urbanisme (PLU), du Plan d’Occupation des Sols (POS), etc. Il est aussi important pour savoir si l’on doit faire appel ou non à un architecte, déposer une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable de travaux, etc.).
- Le calcul s’effectue en mesurant les dimensions des différents niveaux et en additionnant leurs superficies, en excluant un certain nombre d’éléments.
- Elle sert de base taxable pour le calcul de la taxe d’aménagement, un impôt local perçu par la commune, le département, et en Ile-de-France, par la région.
Conclusion
La surface de plancher est un élément essentiel à considérer lorsque vous projetez de construire, d’agrandir ou de rénover votre logement. Comprendre sa définition, son calcul, ainsi que les implications en matière d’urbanisme et de taxation est indispensable pour les propriétaires, les promoteurs immobiliers, et les constructeurs. Cette connaissance permet de prendre des décisions avisées, d’optimiser l’utilisation de l’espace intérieur et de maîtriser les coûts associés. Par conséquent, nous vous recommandons vivement de vous familiariser avec ces aspects juridiques et fiscaux afin de mener à bien vos projets de construction tout en respectant les réglementations locales. En somme, la surface de plancher et l’emprise au sol sont des aspects incontournables du domaine de l’immobilier, qui méritent une attention minutieuse pour garantir le succès de vos projets.