Droit de préemption urbain (DPU) : Comment ça marche ?

L’immobilier en France est soumis à une série de réglementations et de dispositifs légaux visant à équilibrer les intérêts des propriétaires fonciers, des acquéreurs potentiels et des collectivités locales. Parmi ces réglementations, le droit de préemption urbain (DPU) occupe une place importante. Ce dispositif juridique permet aux autorités publiques de bénéficier d’un droit de priorité pour acquérir des biens immobiliers dans certaines zones définies. Dans cet article, nous examinerons en détail le DPU, de sa définition à ses conséquences, en passant par quelques conseils pratiques pour faire face à cette situation. Que vous possédiez du foncier ou que vous soyez un acquéreur potentiel, nous espérons que ce guide vous permettra de mieux appréhender ce dispositif clé du paysage immobilier français.

 

 

Qu’est-ce que le droit de préemption urbain (DPU) ?

Le DPU, ou droit de préemption urbain, est un instrument juridique qui confère à certaines autorités publiques le droit de priorité sur l’acquisition de biens immobiliers.

Selon l’article L211-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, cela concerne :

  • Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé,
  • Les conseils municipaux des communes dotées d’une carte communale approuvée,
  • Le préfet qui jugerait la carence de logements sociaux trop forte dans certaines communes.

En d’autres termes, cela signifie que si une personne physique ou morale souhaite vendre un bien situé dans une zone soumise au droit de préemption urbain (maison, terrain ou immeuble), il n’est pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite. Il doit d’abord notifier son intention de vente à la mairie concernée.

De cette manière, la commune a la possibilité d’acquérir le bien en priorité et aux mêmes conditions que n’importe quel acheteur.

L’objectif de ce dispositif est de permettre aux autorités publiques de contrôler le développement de la collectivité urbaine en favorisant l’acquisition de biens stratégiques pour des projets d’intérêt public, dont voici la liste :

  • l’aménagement du territoire (destruction de logements insalubres, réhabilitation de friches industrielles, préservation du patrimoine, etc.),
  • la construction d’infrastructures collectives (équipements sportifs, espaces culturels, etc.),
  • le développement d’activités économiques,
  • la création de logements sociaux.

 

Le processus du droit de préemption urbain

L’exercice du droit de préemption urbain se déroule en plusieurs étapes dont voici le détail. Dans cette partie, nous allons résumer et condenser les articles L211-1 à L211-7, L213-4 et L213-8 du Code de l’Urbanisme.

Notification de l’intention de vendre

Lorsqu’un propriétaire foncier décide de vendre un bien immobilier soumis au DPU, la première étape du processus consiste à remplir le formulaire de « Déclaration d’intention d’aliéner ou demande d’acquisition d’un bien soumis à un droit de préemption » (DIA). Cette notification est une obligation légale visant à informer l’autorité de sa volonté de vendre le bien. Il s’agit d’une démarche administrative importante qui ouvre la voie au processus.

Ce formulaire est à envoyer en 4 exemplaires par courrier recommandé avec accusé de réception à la mairie de la commune concernée. Voici les informations à fournir :

  • Identité du propriétaire (personne physique et morale),
  • Adresse complète du bien,
  • Description complète du bien (type, caractéristiques, superficie, etc.),
  • Prix de vente et modalités de règlement (aux enchères, au comptant, en viager, avec droit d’usufruit, etc.).

Délais et formalités administratives

Une fois la notification effectuée, les autorités publiques disposent d’un délai de deux mois pour examiner la notification et prendre une décision concernant l’acquisition du bien. Pendant cette période, le propriétaire devra fournir un certains nombres de documents relatifs à son bien (diagnostics techniques, baux éventuels, etc.).

Négociation, renonciation ou expropriation

Le titulaire du droit de préemption est constitué du conseil municipal ou de tout autre autorité compétente agissant par délégation. Il notifie au propriétaire sa décision. Soit :

  • Il accepte la transaction selon les conditions et modalités proposées,
  • Il fait une contreproposition et ouvre des négociations pour arriver à un accord amiable,
  • Il refuse l’offre et décide de faire appel à l’autorité judiciaire responsable des expropriations qui fixera le prix de vente et les modalités de la transaction,
  • Il renonce à préempter le bien ou ne répond pas dans les délais.

Si la commune renonce à son droit de préemption ou ne répond pas dans les délais, alors le propriétaire dispose de trois ans pour vendre son bien à un autre acquéreur dans les conditions précisées dans le formulaire. Il a tout de même le droit de réévaluer le prix de vente en fonction de l’indice du coût de construction (ICC) défini par l’INSEE.

En contrepartie, il peut soit accepter la transaction, soit renoncer à la vente. Attention, s’il ne répond pas dans les deux mois, cela vaut accord de sa part.

Finalement, la signature de l’acte authentique de vente a lieu dans les trois mois suivant l’accord ou la décision judiciaire.

 

Les conséquences de l’exercice du DPU

Ce processus aura diverses répercussions, qu’il s’agisse de la vente du bien immobilier, des implications financières ou des recours possibles pour les parties concernées.

L’impact sur la vente du bien immobilier

Les délais sont beaucoup plus importants que pour une vente classique. En effet, outre les formalités administratives, le déroulement du processus peut être beaucoup plus long que pour une transaction classique, surtout en cas de désaccord sur les modalités de vente.

Par ailleurs, la commune a le droit de n’acheter qu’un partie du bien. Le vendeur se retrouvera donc avec un bien immobilier amputé qui, selon le projet d’aménagement de la mairie, pourrait perdre une grande partie de sa valeur.

Enfin, si l’autorité judiciaire chargée des expropriations en décide ainsi, le bien immobilier peut être estimé à un prix inférieur à celui du marché. Cela représente une perte pour le propriétaire qui devra l’accepter ou renoncer à la vente.

Les recours possibles pour les propriétaires

Si la commune décide de n’acquérir qu’un fraction du bien immobilier, alors le propriétaire peut exiger qu’elle achète la totalité.

En outre, si la mairie renonce à son projet d’aménagement, alors la décision de préempter peut faire l’objet d’une demande d’annulation. Le recours doit être effectué auprès du juge du tribunal administratif dans les 5 ans suivant la date de signature de l’acte authentique de vente par la mairie.

Pour cela, l’ancien propriétaire ou tout autre personne souhaitant se porter acquéreur du bien s’assurer que le permis de construire situé à l’endroit du bien préempté ne porte pas de mention concernant un tel projet.

Nos conseils pour se préparer en amont

Voici quelques conseils pratiques pour aborder ce processus de manière stratégique et minimiser les éventuelles complications.

Si vous êtes possédez des biens fonciers, nous vous conseillons vivement de vous tenir au courant sur les zones soumises au droit de préemption dans votre région et de comprendre les règles et les procédures qui s’appliquent.

Par ailleurs, il est indispensable d’évaluer les conséquences pour vous si la commune décide de préempter votre bien, qu’elles soient financières, juridiques.

D’autre part, il faut vous préparer à la possibilité de renoncer à la vente, si les conditions proposées par la mairie ne vous conviennent pas. En revanche, il vous sera impossible de vendre votre bien à quelqu’un d’autre tant que votre bien se situera dans le périmètre soumis au DPU.

Enfin, vous devrez constituer un dossier complet et solide pour pouvoir réduire les délais d’examen et de procédure au maximum.

Futurs acquéreurs, nous vous encourageons à vérifier si le bien que vous souhaitez acheter est susceptible d’être préempté. Si c’est le cas, alors soit vous devrez renoncer à votre acquisition, soit vous devez vous attendre à des délais supplémentaires.

 

Foire aux questions (FAQ)

Dans cette section, nous répondrons aux questions fréquemment posées concernant le droit de préemption urbain (DPU) en France.

Quand s’applique le droit de préemption urbain ?

Il s’applique lorsque vous souhaitez vendre un bien immobilier situé dans une zone définie par les autorités publiques comme étant soumise au DPU. Il est important de noter qu’il n’est pas systématique dans toutes les zones et que sa mise en place dépend des décisions des collectivités locales. Il est donc essentiel de vérifier si votre bien est concerné avant de le mettre en vente.

Comment savoir si son bien est soumis au droit de préemption ?

Pour savoir si votre bien peut être préempté, vous pouvez consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune ainsi que le Plan d’Occupation des sols (POS). Cette information est accessible au public. De plus, vous pouvez contacter la mairie de votre commune pour obtenir des informations spécifiques à ce sujet.

Quelle est la durée d’un droit de préemption ?

Selon la loi, ce délai est de deux mois à compter de la date de réception de la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA).

Quels sont les motifs de préemption ?

Les motifs de préemption sont obligatoirement liés à des projets de politique locale de l’habitat. Ils peuvent inclure la construction d’infrastructures, le développement économique du territoire, la création de logements sociaux, ou d’autres initiatives similaires. Ainsi, les autorités publiques doivent justifier leur décision de préemption en se basant sur ces motifs, qui varient en fonction des objectifs locaux d’aménagement.

Qui paie les frais de notaire en cas de préemption ?

En cas de préemption, les frais de notaire sont à la charge exclusive de la collectivité qui se porte acquéreur.

 

Récapitulatif des points clés sur le droit de préemption urbain (DPU) en France

Pour résumer les points clés à retenir sur le droit de préemption urbain, voici une liste concise des éléments essentiels abordés dans cet article :

  • C’est un dispositif juridique qui permet à certaines autorités publiques, comme les municipalités, d’acquérir en priorité des biens immobiliers situés dans des zones spécifiques pour des projets d’intérêt public.
  • Il s’applique lorsque vous souhaitez vendre un bien situé dans un périmètre défini par les autorités publiques (communes ou préfet) comme étant soumise au DPU.
  • Le processus se déroule en plusieurs étapes. D’abord, le propriétaire envoie une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) à la mairie concernée. Ensuite, les deux parties négocient le modalités de la vente. Enfin, soit le transfert de propriété a lieu, soit l’une des parties renonce à faire valoir son droit.
  • Les recours éventuels ont lieu auprès du tribunal administratif.

 

Conclusion

Le droit de préemption urbain (DPU) est un élément essentiel du paysage juridique de l’immobilier en France. Comprendre son fonctionnement et ses implications est fondamental pour les propriétaires fonciers ainsi que les acquéreurs potentiels. Conçu pour servir l’intérêt public en favorisant le développement urbain et la réalisation de projets d’importance, il peut avoir un impact significatif sur la vente de biens immobiliers. La consultation du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et une préparation minutieuse en amont sont des étapes essentielles pour s’engager dans la démarche de vendre son bien. En fin de compte, seule une compréhension approfondie du processus vous permettra de prendre des décisions éclairées et de tirer le meilleur parti des opportunités immobilières tout en respectant les réglementations en vigueur.

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